บางซื่อ -เตาปูน ทำเลแห่งอนาคตที่น่าจับตามอง

การเชื่อมต่อของ MRT สายสีน้ำเงินระหว่างสถานีบางซื่อและสถานีเตาปูนเมื่อวันที่ 11 ส.ค. 2560 ที่ผ่านมา ส่งผลให้การคมนาคมระบบรางในโซนกรุงเทพตอนเหนือสะดวกสบายยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการเชื่อมต่ออย่างสมบูรณ์ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่สถานีเตาปูนนั้น นับเป็นการเพิ่มศักยภาพด้านทำเลที่อยู่อาศัยในย่านนี้เป็นอย่างมาก ผนวกกับแผนพัฒนาที่ดินบริเวณโดยรอบสถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 2,325 ไร่ โดยกระทรวงคมนาคมมีแผนงานพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวในเชิงพาณิชย์ตามแนวคิด Transit Oriented Development (TOD) ซึ่งเป็นการพัฒนาที่ดินรอบสถานีรถไฟความเร็วสูงในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์เชิงผสมผสาน (Mixed-use Development)  เพื่อให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นศูนย์กลางของหลากหลายกิจกรรมสำหรับประชากรเมืองทุกเพศทุกวัย ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของการทำงาน การพักอาศัย การจับจ่ายใช้สอย การดูแลสุขภาพ และการพักผ่อนหย่อนใจ โดยจุดมุ่งหมายของ Transit Oriented Development (TOD) นั้นนอกจากจะก่อให้เกิดศูนย์กลางกิจกรรมอันพรั่งพร้อมในระยะทางที่สามารถเข้าถึงสถานีระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ซึ่งเป็นพื่นที่ที่มีความหนาแน่นของการคมนาคมสัญจรสูงได้โดยสะดวกแล้ว ยังช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิตของประชากร เร่งอัตราการใช้ระบบขนส่งมวลชน ลดอัตราการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลและการปล่อยก๊าซเรือนกระจกอีกด้วย Transit Oriented Development (TOD) จึงนับเป็นแนวคิดสำคัญที่สนับสนุนการใช้ชีวิตในโลกยุคใหม่  ซึ่งการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อมควรดำเนินไปพร้อมๆกัน เพื่อบรรลุจุดหมายในการพัฒนาอย่างยั่งยืน

ทั้งนี้ เมื่อพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ได้รับการพัฒนา ผลลัพธ์สำคัญอีกประการหนึ่งที่ตามมาคือการเคลื่อนที่และตั้งถิ่นฐานของประชากร ซึ่งก่อให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบในรัศมีรอบสถานีและพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อรองรับความต้องการด้านที่พักอาศัยที่สูงขึ้น จากการศึกษาของฝ่ายวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่าหลายประเทศที่นำแนวคิด Transit Oriented Development (TOD) ไปใช้ ล้วนประสบความสำเร็จในด้านการเพิ่มมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นสหรัฐอเมริกา แคนาดา บราซิล ฝรั่งเศส เนเธอร์แลนด์ ออสเตรเลีย ฮ่องกง และญี่ปุ่น ยกตัวอย่างเช่นสหรัฐอเมริกา ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยรอบสถานีขนส่งมวลชนเพิ่มสูงสุดถึง 150% ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของราคาในแต่ละพื้นที่จะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับกฏหมายสิ่งแวดล้อมและผังเมืองของแต่ละท้องถิ่น ตลอดจนการเชื่อมโยงเส้นทางของระบบขนส่งมวลชนว่าครอบคลุมเป็นวงกว้างเพียงใด นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจในระดับประเทศและระดับภูมิภาคในช่วงเวลานั้นๆอีกด้วย

จากที่กล่าวมาข้างต้น Transit Oriented Development (TOD) จึงนับเป็นรูปแบบหนึ่งของการพัฒนาเมือง ซึ่งส่งผลต่อเนื่องไปถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในที่สุด สำหรับประเทศไทย การพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) นั้นวางแผนให้ครอบคลุมพื้นที่เชิงพาณิชย์กว่า 300 ไร่ และจะมีรถไฟฟ้าถึง 4 สายที่เชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อในอนาคต ได้แก่ สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดงเข้ม และสายสีแดงอ่อน กล่าวได้ว่าทั้ง 4 สายจะเป็นเส้นเลือดหลักในการลำเลียงผู้โดยสารจำนวนมหาศาลเข้าสู่สถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) และกระจายออกสู่เส้นทางนอกเมืองต่อไป แน่นอนว่าปรากฏการณ์ดังกล่าวย่อมส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในแง่ของ “การชุบชีวิตพื้นที่เมือง” (Revitalize Urban Area) ซึ่งเป็นจุดมุ่งหมายหนึ่งของ Transit Oriented Development (TOD)

การมาถึงของสถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) ไม่เพียงจะพลิกโฉมย่านเตาปูน – บางซื่อ ซึ่งแต่เดิมเป็นแหล่งชุมชนพักอาศัยไปสู่การเป็นศูนย์กลางคมนาคมสำคัญระดับประเทศ และสถานีกลางบางซื่อ(ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน)ยังจะมีบทบาทสำคัญยิ่งในการเปลี่ยนโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพตอนเหนือและบริเวณใกล้เคียงอีกด้วย สำหรับการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) นั้นแบ่งเป็น 4 โซนหลักได้แก่

โซน A (Smart Business Complex) ขนาดพื้นที่ 35 ไร่ ตั้งอยู่ทางทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ โดยจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางการคมนาคมระดับสากล และศูนย์กลางธุรกิจแบบครบวงจร ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน บริการโลจิสติกส์ พื้นที่ค้าปลีก ศูนย์อาหาร และโรงแรม เพื่อรองรับความต้องการของนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวอย่างครบครัน

ซน B (ASEAN Commercial and Business Hub) ขนาดพื้นที่ 78 ไร่ ตั้งอยู่ทางทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ในระยะห่างจากตลาดนัดจตุจักรเพียง 700 เมตร โดยโซนนี้จะถูกพัฒนาให้เป็นแหล่งการค้าระดับอาเซียน และเป็นศูนย์รวมแหล่งช้อปปิ้งขนาดใหญ่ซึ่งต่อยอดมาจากตลาดนัดจตุจักร นอกจากพื้นที่เชิงพาณิชย์แล้ว โซนนี้ยังประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน โรงแรม คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ตลอดจนอาคารจัดประชุมและแสดงสินค้า เพื่อก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจที่สมบูรณ์แบบอย่างแท้จริง

โซน C (Smart Healthy and Vibrant Town) ขนาดพื้นที่ 105 ไร่ ตั้งอยู่บนพื้นที่บริษัท ขนส่ง จำกัด (สถานีขนส่งหมอชิต 2 ในปัจจุบัน) โดยโซนนี้จะได้รับการพัฒนาให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งทำงาน พื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ ภายใต้แนวคิดที่สนับสนุนสุขภาพและการใช้ชีวิตของประชากรเมือง

โซน D (World Renowned Garden Interchange Plaza) ขนาดพื้นที่ 87.5 ไร่ ตั้งอยู่ติดตลาดนัดจตุจักร โดยโซนนี้จะได้รับการพัฒนาให้เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายและศูนย์กลางขนาดใหญ่สำหรับเชื่อมต่อการเดินทาง พร้อมเปิดเป็นพื้นที่ค้าปลีกอีกแห่งหนึ่งด้วย

ภาพ 1 แผนการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์/ศูนย์พหลโยธิน

Capture

ที่มา: กระทรวงคมนาคม

สถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการในปี 2563 โดยถูกกำหนดให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ และจะเป็นศูนย์กลางด้า นธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครอีกด้วย นอกจากนี้สถานีกลางบางซื่อ (ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน) ยังถูกกำหนดให้เป็นต้นแบบของการพัฒนาพื้นที่ในขอบเขตและบริเวณสถานีตามแนวคิด Transit Oriented Development (TOD) สำหรับนำไปใช้ในการวางแผนพัฒนาเมืองใหม่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงเส้นทางต่างๆที่มีความเหมาะสมต่อไป

ทั้งนี้ในปัจจุบันพบว่ามีเอกชนหลายรายมั่นใจเข้าไปลงทุนในย่านบางซื่อ-เตาปูน และพื้นที่ใกล้เคียงโดยรอบ เนื่องจากทำเลดังกล่าวเป็นจุดเชื่อมต่อขนาดใหญ่ของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีม่วง และในอนาคตยังจะเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ และเป็นศูนย์กลางด้านธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครดังที่กล่าวมาข้างต้นอีกด้วย สำหรับโครงการที่กำลังก่อสร้างในขณะนี้ นอกจากที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมแล้ว ยังมีโครงการศูนย์การค้าเกตเวย์ บางซื่อ ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อย่างกลุ่มบริษัท ทีซีซี แลนด์ แอสเสท เวิลด์ จำกัด โดยโครงการดังกล่าวตั้งอยู่ห่างสถานีเตาปูนเพียง 650 เมตร มีมูลค่าการลงทุนกว่า 4,000 ล้านบาท พรั่งพร้อมด้วยร้านค้าหลากหลายบนพื้นที่ค้าปลีกราว 40,000 ตารางเมตร เมื่อแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในปี 2561 คาดว่าจะช่วยผลักดันย่านบางซื่อ-เตาปูน ให้เป็นที่น่าจับตามองยิ่งขึ้น พร้อมดึงดูดความสนใจจากผู้บริโภคที่กำลังตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในย่านนี้เป็นอย่างมาก