ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยภาพรวมตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ Q3 2017

ไฮไลท์

• ความเชื่อมั่นทางธุรกิจของเศรษฐกิจไทยเพิ่มขึ้นถึง 1.5 จุด หลังรัฐบาลประกาศว่าการเลือกตั้งครั้งหน้าจะจัดขึ้นใน  ปลายปี 2561

• จากไตรมาส 1 – ไตรมาส 3 มีอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด 3 แห่ง ส่งผลให้มีอุปทานรวมทั้งสิ้น 4.95 ล้านตารางเมตร

• ในไตรมาสนี้ ตลาดแสดงอัตราดูดซับสุทธิที่ดี ขณะที่ปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นมากถึง 143,014 ตารางเมตร เนื่องจากการย้ายที่ตั้งสำนักงานของผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเภทสำนักงานเกรด B

• อัตราการครอบครองพื้นที่โดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 91.77

• ค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่อไตรมาสปรับขึ้นถึงร้อยละ 2.85 โดยราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 722 บาท/เดือน

• แนวโน้มสำหรับสำนักงานขนาดเล็กกำลังปรับเปลี่ยนเป็นการใช้พื้นที่ทำงานร่วม (co-working space)

 

ภาพรวมตลาด

กราฟที่ 1

ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในประเทศไทย

Bangkok Office Q3 2017-01

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

หมายเหตุ:

1 / ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจรวบรวมจากข้อมูลการสำรวจของ ธปท.จากธุรกิจจำนวน 1,500 ราย

2 / ด้านล่างนี้แสดงผลชี้แจงของดัชนี :

ดัชนี = 50 หมายถึง ความเชื่อมั่นทางธุรกิจทรงตัว
ดัชนี > 50 หมายถึง ความเชื่อมั่นทางธุรกิจดีขึ้น
ดัชนี < 50 หมายถึง ความเชื่อมั่นทางธุรกิจลดลง

หลังรัฐบาลทำการประกาศเกี่ยวกับการเลือกตั้งครั้งหน้าที่จะถูกจัดขึ้นในปลายปี 2561 ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจได้ขยายตัวไปถึงจุดสูงสุดภายในช่วง 6 เดือน เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากเชื่อว่าการเลือกตั้งที่ราบรื่นเป็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนให้เศรษฐกิจของไทยเติบโตในปีต่อๆ ไป

อุปทาน

จากไตรมาสที่ 1- ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 มีอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นรวมทั้งหมดอยู่ที่ 4,951,672 ตารางเมตร ซึ่งรวมถึงสำนักงานใหม่ 3 แห่งที่เพิ่มเข้ามาในตลาด โดยในอนาคตเราคาดว่าแนวโน้มของโครงการพัฒนาสำนักงานแห่งใหม่ๆ จะอยู่ในนอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ CBD  และจะอยู่ในย่านธุรกิจแห่งใหม่ที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว

หมายเหตุ: ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีเจ้าของหลายรายและอาคารที่มีพื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตารางเมตร

กราฟที่ 2
อุปทานและอุปทานใหม่สำนักงานในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปี 2555 – ไตรมาสที่ 3 ปี 2560

Bangkok Office Q3 2017-02

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

อุปทานในอนาคต

มีอุปทานใหม่ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีหน้ารวมประมาณ 165,710 ตารางเมตร นอกเหนือไปจากโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้ว มีอุปทานใหม่รวมทั้งสิ้น  214,609 ตารางเมตรหรือมากกว่า โดยคาดว่าจะเพิ่มเข้ามาในตลาดช่วงปี 2562-2566 และจะมีอุปทานสำนักงานที่เพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นอยู่ที่ประมาณ 5.4 – 5.6 ล้านตารางเมตรในปี 2566

ตารางที่ 1
อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯในอนาคต

Bangkok Office Q3 2017-13

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

ตาราง 2
อุปทานในอนาคต

Bangkok Office Q3 2017-12

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

อุปสงค์

ในไตรมาสที่ 3 มีการครอบครองพื้นที่สุทธิอยู่ที่ 4,544,012 ตารางเมตร คิดเป็นอัตราการครอบครองโดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 91.77 อัตราการครอบครองในตลาดสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกประเภทตั้งแต่ในไตรมาสที่ 4 ปีที่แล้ว อัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุดอยู่ในอาคารประเภทเกรด B โดยคิดเป็นร้อยละ 94.1 โดยประมาณ รองลงมาคือ กลุ่มเกรด A และเกรด C โดยอยู่ที่ร้อยละ 93.5 และร้อยละ 89.8 ตามลำดับ

ในไตรมาสนี้ ปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ให้เช่าในกรุงเทพฯหรืออัตราการครอบครองสุทธิเพิ่มขึ้นสูงถึง 143,014 ตารางเมตร โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 293 จากไตรมาสที่ 2 ในขณะที่อัตราดูดซับสุทธิอยู่ที่ 82,865 ตารางเมตร ซึ่งหมายความว่าพื้นที่จำนวน 60,149 ตารางเมตรถูกเช่าในช่วงเดียวกัน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้เช่าสำนักงานทำการขยับขยายพื้นที่ โดยบริษัทที่ย้ายที่ตั้งในไตรมาสนี้ทำการขยายไปในพื้นที่แห่งใหม่ที่มีขนาดใหญ่กว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเภทสำนักงานเกรด B

ดังนั้นจากกราฟที่ 5 หากเราเปรียบเทียบอัตราการครอบครองสุทธิกับอุปทานใหม่แบบรายปี เราคาดการณ์ว่าอุปทานในอนาคตในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะมีปริมาณลดลง ในขณะที่การครอบครองพื้นที่สุทธิยังคงเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งหมายความว่าจะมีปัญหาเรื่องการขาดแคลนอุปทานสำนักงานในอนาคต

หมายเหตุ: ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีเจ้าของหลายรายและอาคารที่มีพื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตารางเมตร

กราฟที่ 3
อุปสงค์, อุปทานและอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงาน จากปี 2555 – ไตรมาสที่ 3 ปี 2560

Bangkok Office Q3 2017-03

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

กราฟที่ 4
การครอบครองพื้นที่สุทธิ, การดูดซับสุทธิและพื้นที่ถูกเช่าสุทธิแบบรายไตรมาส จากปี 2557 ถึงไตรมาสที่ 3 ปี 2560

Bangkok Office Q3 2017-04

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด

ตารางที่ 3
อัตราการครอบครอง โดยแบ่งตามเกรด จากไตรมาสที่ 1 ปี 2558 – ไตรมาสที่ 3 ปี 2560

Bangkok Office Q3 2017-05

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

กราฟที่ 5
การวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ จากไตรมาสที่ 1 ปี 2557 – ไตรมาสที่ 3 ปี 2560

Bangkok Office Q3 2017-06

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

อัตราเช่า

อัตราเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 722 บาทเดือน แสดงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.85 ไตรมาสต่อไตรมาส จากเดิมอยู่ที่ตารางเมตรละ 702 บาท/เดือน ในไตรมาสที่ 2  อัตราเช่าโดยเฉลี่ยต่อเดือนของสำนักงานเกรด A อยู่ที่ตารางเมตรละ 993.6 บาท ส่วนเกรด B อยู่ที่ตารางเมตรละ 720 บาท และเกรด C อยู่ที่ตารางเมตรละ 454 บาท

กราฟที่ 6
อัตราค่าเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยแบ่งตามเกรด จากไตรมาสที่ 1 ปี 2558 – ไตรมาสที่ 3 ปี 2560

Bangkok Office Q3 2017-07

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

ตารางที่ 4
อัตราค่าเช่าสำนักงาน โดยแบ่งตามเกรดและการเพิ่มขึ้นทางเปอร์เซ็นต์

Bangkok Office Q3 2017-08

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

กราฟที่ 7
อัตราเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยแบ่งตามถนนสายหลัก จากไตรมาสที่ 2 – ไตรมาสที่ 3 ปี 2560

Bangkok Office Q3 2017-09

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

ภาพรวม

ในปัจจุบัน ผู้เช่าหลายรายต้องการสำนักงานที่มีอุปกรณ์ครบครัน และนักพัฒนาก็เริ่มพัฒนาสำนักงานพร้อมตกแต่งครบครันมากขึ้น โดยสำนักงานแบบมาตรฐานหรือแบบดั้งเดิมไม่ใช่ตัวเลือกเดียวสำหรับผู้เช่าอีกต่อไป พื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) และสำนักงานพร้อมบริการ (serviced office) นั้นเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ทำงานที่เติบโตเร็วที่สุดใน 10 ปีที่ผ่านมา โดยปริมาณพื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) ทั่วโลกเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ1,121 ตั้งแต่ปี 2554

กราฟที่ 8
ปริมาณพื้นที่ที่ทำงานร่วมทั่วโลก จากปี 2554 – 2560

Bangkok Office Q3 2017-10

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย และ Statista.com

ในประเทศไทย ปริมาณพื้นที่ทำงานร่วม(co-working space)ทั้งหมดมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น จากเดิมที่มีน้อยกว่า 20 แห่ง จนในปัจจุบันมีมากกว่า 100 แห่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา และเราคาดว่ายอดรวมของอุปทานพื้นที่ทำงานร่วม(co-working space)จะเพิ่มขึ้นถึง 30,000 ตารางเมตรภายในปีหน้า ซึ่งก็ยังจัดว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างน้อย เมื่อเปรียบเทียบกับตลาดโดยรวม แต่เราเชื่อว่าสำนักงานที่มีพื้นที่ทำงานร่วม(co-working offices)และสำนักงานพร้อมให้บริการ(Serviced offices)จะกลายเป็นส่วนสำคัญอย่างยิ่งสำหรับสำนักงานให้เช่าในอนาคต

 

ตารางที่ 5
ความแตกต่างของประเภทสำนักงาน

Bangkok Office Q3 2017-11

คำจำกัดความ

  • ย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ – เป็นย่านศูนย์กลางของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการเงิน และเป็นพื้นที่ที่หนาแน่นไปด้วยอาคารสำนักงานระดับไพร์ม, โรงแรมระดับ 5 ดาว และห้างสรรพสินค้า
  • เกรด A, เกรด B และเกรด C:
    • เกรด A – เป็นอาคารที่มีความต้องการสูงสุด มีค่าเช่าสูงที่สุดในตลาด ซึ่งจะพบเห็นได้ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีระยะใกล้กับสถานีขนส่งมวลชนและมีพื้นที่อย่างน้อย 1,000 ตารางเมตร
    • เกรด B – เป็นประเภทอาคารที่ใหญ่ที่สุดในตลาดสำนักงานและเป็นอาคารที่มีความต้องการมากที่สุด อาคารประเภทนี้อาจไม่ใช่พื้นที่ที่แพงที่สุดในตลาด แต่มีความคุ้มค่า
    • เกรด C – โดยปกติเป็นสำนักงานที่เก่าแล้ว และมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่มีราคาแข่งขันสูงที่สุดในตลาด
  • การครอบครองพื้นที่ (Take up) – ปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่เช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
  • การดูบซับสุทธิ (Net absorption)การเปลี่ยนแปลงสุทธิในพื้นที่ครอบครองในช่วงเวลาหนึ่ง
  • พื้นที่ทำงานร่วม (Co-Working Space) – พื้นที่ของงานฟรีแลนซ์และธุรกิจที่พึ่งเริ่มต้นกิจการที่ต้องทำงานร่วมกัน