พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ หนุนเปิดช่องผู้เช่า “เช่าช่วง-หลักประกัน-โอนสิทธิ”

เมื่อเร็วๆ นี้ ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ… ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ซึ่ง พ.ร.บ. ฉบับนี้ จะเป็นการเพิ่มทางเลือกในการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้เช่าที่มีการทำสัญญากันไว้ จากที่กฎหมายฉบับเดิมมีข้อจำกัดในเรื่องของการเช่าและสิทธิการเช่า

ทำไมต้องมี พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ
พ.ร.บ.ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ…. เป็นการเพิ่มเติมข้อกฎหมายจาก พ.ร.บ.หลักประกันทางธุรกิจ 2558 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งยังมีข้อจำกัดในเรื่องการเช่าและสิทธิการเช่า อาทิ สัญญาเช่าถือเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า หากผู้เช่าตาย สัญญาเช่าจะระงับ ห้ามการเช่าช่วง ห้ามโอนสิทธิการเช่า ห้ามนำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกัน รวมทั้งผู้เช่าไม่สามารถดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าได้ หากจะดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อน

สาระสำคัญของ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ
สาระสำคัญของร่าง พ.ร.บ.ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ มีดังนี้

– ทรัพย์อิงสิทธิตกทอดแก่ทายาทได้ และสามารถให้เช่า ขายหรือโอนให้ผู้อื่นได้ ทรัพย์อิงสิทธิที่มีการให้เช่า ขาย หรือโอน จะมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่มีการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ

– ทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้

– ผู้มีทรัพย์อิงสิทธิจะทำการดัดแปลง ต่อเติม ปลูกโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้าง อย่างหนึ่งอย่างใดในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ โดยมิต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของทรัพย์สิน เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา ทั้งนี้ การดัดแปลง ต่อเติม หรือปลูกสร้างให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์สิน

– เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องใด ๆ ที่เกิดขึ้นในระยะเวลาที่ให้เช่า ขายหรือโอนทรัพย์อิงสิทธิ และผู้มีทรัพย์อิงสิทธิต้องจัดการซ่อมทุกอย่างที่จำเป็น และสมควรเพื่อรักษาอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งผู้มีทรัพย์อิงสิทธิต้องรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายที่ใช้ไป เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา

– ถ้าต้องจัดการอย่างใดอย่างหนึ่งเพื่อปัดป้องภยันตรายแก่อสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ หรือถ้าบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ หรือเรียกร้องสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ให้ผู้มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นผู้มีหน้าที่จัดการกับกรณีเหล่านี้ และแจ้งเหตุให้เจ้าของทรัพย์สินทราบโดยพลัน

– ทรัพย์อิงสิทธิย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้มีทรัพย์อิงสิทธินั้นด้วย

พ.ร.บ. ฉบับนี้จะเป็นการเพิ่มมูลค่าของสัญญา ทำให้ผู้มีทรัพย์สินให้เช่าเกิดความคล่องตัวขึ้น ในขณะที่ผู้เช่าเองก็จะมีสิทธิมากขึ้นทั้งในการเช่าช่วง การขาย การต่อเติมดัดแปลง และสิทธิการเช่าสามารถตกทอดแก่ทายาทได้ รวมทั้งยังช่วยสร้างแรงจูงใจและความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนหรือนักธุรกิจที่จะนำเงินเข้ามาลงทุนในไทย ให้สามารถใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกและคล่องตัวยิ่งขึ้น ซึ่งจะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของประเทศ นอกจากนี้ยังทำให้ที่ดินเช่าของหน่วยงานราชการ อาทิ กรมธนารักษ์ การรถไฟแห่งประเทศไทย การเคหะแห่งชาติ รวมไปถึงที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษ มีความน่าสนใจและเปิดโอกาสให้เอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการมากขึ้น

ที่มา : ddproperty