ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยเผยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

     ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเปิดเผยภาพรวมตลาดว่า“เส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ๆจะเป็นส่วนสำคัญต่อตลาดอสังหาฯในอีกหลายๆปีข้างหน้า เนื่องจากกรุงเทพฯกำลังมีการเปลี่ยนแปลงเส้นทางการขนส่งสาธารณะที่สำคัญหลายๆแห่งในอนาคต ซึ่งเป็นที่คาดการณ์ว่าจะเห็นการแข่งขันที่สูงมากขึ้นในบางพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (หมอชิต-คูคตและ      แบริ่ง-สำโรง), รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (เตาปูน-ท่าพระ-หัวลำโพง), รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), รถไฟฟ้าสายสีส้ม (พระราม9 – รามคำแหง) และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว – หัวหมาก) ราคาเช่าและราคาขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่บริเวณดังกล่าวถูกคาดการณ์ว่าจะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามระยะห่างจากสถานีหรือความสะดวกสบายในการเดินทาง ในด้านอุปทาน จะมีโครงการใหม่ในกรุงเทพฯเปิดตัวขึ้นหลายแห่ง และนักพัฒนาโครงการรายใหญ่เป็นผู้เล่นสำคัญในตลาด เนื่องจากมีเงินทุนที่มั่นคง อีกทั้งยังมีอำนาจต่อรองสูงและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้ำสมัย ในขณะที่ราคาขายในพื้นที่เขตชานเมืองคาดว่าจะคงตัวเนื่องจากมีปริมาณที่ดินเหลืออยู่มากและราคาที่ดินที่ไม่สูงนัก สำหรับราคาขายของอุปทานย่านศูนย์กลางธุรกิจในอนาคตคาดว่าจะเพิ่มขึ้นตามความขาดแคลนของที่ดินและราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ในปีนี้จะเห็นโครงการที่มีราคาที่ไม่สูงนักเพิ่มเข้ามาในตลาดอยู่ในช่วงราคาระหว่าง 3-5 ล้านบาท ซึ่งจะดึงดูดความสนใจของกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางในตลาด อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาโครงการควรระมัดระวังในการสร้างโครงการใหม่ในราคาระดับล่าง-กลางตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชนใหม่ในเขตชานเมืองเพื่อลดความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาด ด้านอุปสงค์ของตลาดจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้อีกหนึ่งแนวโน้มที่เป็นแรงผลักดันคือการเข้ามาของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวจีนที่กำลังมองหาการลงทุนที่ปลอดภัย

 

ภาพรวมตลาด

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2560 มีผลลัพธ์ที่ดี อัตราการครอบครองโดยรวมในครึ่งหลังของปี 2560 มีจำนวนอยู่ที่ร้อยละ 76.5 และราคาขายเฉลี่ยปรับตัวขึ้นในหลายพื้นที่ นอกจากนี้ยังคงมีโครงการพัฒนาใหม่เพิ่มเข้ามาอยู่ตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เขตชานเมืองที่ใกล้กับบริเวณส่วนต่อขยายเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ เนื่องจากปริมาณที่ดินย่านไพรม์ที่มีจำกัดและราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจที่สูง ทั้งนี้มีจำนวน 32,258 ยูนิตที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยมีปริมาณอุปทานสูงที่สุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดคอนโดมิเนียมสะสมในกรุงเทพฯปรับเพิ่มขึ้นถึง 538,920 ยูนิต หรือเพิ่มร้อยละ 6.4 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ในส่วนของราคาขายในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองยังคงไต่ระดับราคาสูงขึ้น ในขณะที่ราคาขายในเขตศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงเล็กน้อย โดยอยู่ที่ร้อยละ 5.2 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ทั้งนี้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงส่วนแบ่งการขายของตลาดจากย่านไพร์มสุขุมวิทไปยังพื้นที่เขตอื่นๆ โดยราคาขายเฉลี่ยของอุปทานใหม่ทั่วกรุงเทพฯปรับตัวลดลงเหลือ 154,068 บาท/ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2560

ในปี 2560 มีนักพัฒนาโครงการรายใหญ่หลายรายในประเทศไทยจับมือทำธุรกิจร่วมกับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น เช่น ญี่ปุ่น, จีน, และฮ่องกง ทั้งนี้เพื่อรองรับปริมาณอุปสงค์ที่เพิ่มมากขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติและการปรับปรุงเทคโนโลยีการก่อสร้าง ทั้งนี้ทำเลพื้นที่ตามเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ จะได้รับความสนใจอย่างยิ่งเพราะที่ดินกลางเมืองขาดแคลนและราคาที่ดินที่สูง โดยนักพัฒนาโครงการหลายรายจึงกำลังหันไปสนใจพื้นที่เขตรามคำแหง, รามอินทรา, และธนบุรี เพิ่มมากขึ้น

 แนวโน้มอุปทาน

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯยังคงมีแนวโน้มที่ดีในปี 2560 โดยมีจำนวนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 19 ปีต่อปี หรืออยู่ที่ 62,751 ยูนิต ในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีปริมาณอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 หรืออยู่ที่ 32,258 ยูนิต เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อยู่ที่ 30,789 ยูนิต สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 นั้นแสดงอัตราการเติบโตที่ดีเนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น โดยส่วนใหญ่อยู่ในย่านสุขุมวิท มีจำนวนประมาณ 6,500 ยูนิตที่เปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยคิดเป็นร้อยละ 51 อยู่ในย่านสุขุมวิท รองลงมาคิดเป็นร้อยละ 22 อยู่บนถนนวิทยุ-ชิดลม และคิดเป็นร้อยละ 12 อยู่ในย่านพระราม 4 ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม 15 แห่งมียูนิตรวมทั้งสิ้น 4,777 ยูนิตที่เปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยมีปริมาณเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 22.8 จากในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อยู่ที่ 1,091 ยูนิต โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวไป ได้แก่ Life One Wireless, The Lofts Silom, Vittorio Sukhumvit 39, Maru Ekkamai 2, และ Ideo Rama 4BANGKOK CONDO 2H 2017 cs-01

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีจำนวนอุปทานใหม่ในพื้นที่เขตชานเมืองรวมอยู่ที่ 18,732 ยูนิต คิดเป็นประมาณร้อยละ 58 ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมล่าสุดในบริเวณนี้ ได้แก่ Knightsbridge Prime Ratchayothin, Lumpini Park Phahol 32, The Nest Sukhumvit 64 และ Supalai Park Taladplu Station ในขณะดียวกัน อุปทานใหม่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นร้อยละ 22 ของโครงการที่เปิดตัวทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยทำเลที่ตั้งยอดนิยมของโครงการใหม่ที่เพิ่มเข้ามา ได้แก่ ลาดพร้าว, รัชดาภิเษก, และธนบุรี

BANGKOK CONDO 2H 2017 cs-02

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

 แนวโน้มอุปสงค์

ยอดขายตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นหลายไตรมาสติดต่อกัน ซึ่งเป็นผลมาจากกิจกรรมส่งเสริมการซื้อขายในตลาด ในปี 2560 อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยตลอดทั้งปี พุ่งสูงขึ้นถึงร้อยละ 75.8 หรือเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2 ปีต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อ สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ตลาดแสดงอัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 76.5 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจยังคงทรงตัวดี โดยมีอัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 77.4 ความต้องการยูนิตระดับสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีคุณภาพสามารถทำยอดขายได้ดีกว่า โดยนักพัฒนาโครงการบางรายสามารถขายโครงการได้ถึงร้อยละ 80 ภายในวันเปิดตัวเพียงวันเดียว และจะสังเกตเห็นได้ว่าความต้องการโครงการคอนโดมิเนียมคุณภาพที่ดีบนทำเลเด่นๆนั้นจะได้รับความสนใจ โดยกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯชนิดนี้มักซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อเป็นการลงทุนระยะยาว

ช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยที่ล้นตลาด ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองหลังได้รับการยืนยันเรื่องการสร้างส่วนต่อขยายเส้นทางขนส่งมวลชน โดยผู้ซื้อยังคงมีความสนใจโครงการในหลายพื้นที่ ส่วนใหญ่อยู่ในเขตรัชดาภิเษก, พหลโยธิน, ลาดพร้าว, และอ่อนนุช-แบริ่ง ด้านอัตราการครอบครองสำหรับโครงการในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 72.5 และร้อยละ 79.6 ตามลำดับ

BANGKOK CONDO 2H 2017 cs-03

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

แนวโน้มด้านราคา

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทุกประเภทที่เปิดตัวในกรุงเทพฯปี 2560 อยู่ที่ 153,220 บาท/ตารางเมตร โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 ปีต่อปี สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 152,371 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8 ครึ่งปีต่อครึ่งปี และราคาขายเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 241,585 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อย่างไรก็ตาม ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงเล็กน้อยหากเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2560 โดยมีราคาขายเฉลี่ยลดลงร้อยละ 5.24 เนื่องจากมีส่วนแบ่งการขายของตลาดไปจากย่านไพร์มสุขุมวิทไปยังพื้นที่เขตอื่น เช่น ถนนวิทยุ, สีลม, สาทร, และพระราม 4

ราคาขายเฉลี่ยของพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 อยู่ที่ 131,906 บาท/ตารางเมตร หรือประมาณร้อยละ  0.6 ซึ่งสูงกว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ในขณะเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านชานเมืองปรับเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 83,623 บาท/ตารางเมตร จากเดิมอยู่ที่ 74,591 บาท/ตารางเมตรในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 และราคาขายทั้งในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่เขตชานเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพราะการขยายเส้นทางขนส่งมวลชนในเมือง

BANGKOK CONDO 2H 2017 cs-04

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย