ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2560 เป็นช่วงที่มีราคาสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ในตลาดเกรด A พร้อมๆ ไปกับปริมาณระดับต่ำของอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้าสู่ตลาด ทั้งสองปัจจัยนี้ส่งผลให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ภาพรวมตลาด

สำหรับด้านอุปทาน มีโครงการของอาคารสำนักงานหลายแห่งที่มีกำหนดจะเข้าสู่ตลาดในปี 2566 โดยมีปริมาณรวมกว่า 900,000 ตร.ม. อย่างไรก็ตามในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ความต้องการด้านพื้นที่อาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 113,096 ตร.ม. หากสมมติฐานว่าปริมาณอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นในอัตราระดับเดียวกันในช่วง 5 ปีข้างหน้า คาดว่าอุปสงค์ใหม่โดยเฉลี่ยต่อปีจะเพิ่มขึ้นเป็น 565,480 ตร.ม. ดังนั้นหากเงื่อนไขยังคงเหมือนเดิม  คาดว่าจะเห็นอัตราว่างเพิ่มสูงขึ้นทั่วทั้งตลาด

อุปสงค์

ในไตรมาส 1 ปี 2561 อัตราการเช่าของผู้เช่าในกรุงเทพฯยังคงเติบโต ปริมาณพื้นที่ครอบครองสุทธิเพิ่มขึ้นจาก 17,413 ตร.ม. เป็น 4,563,551 ตร.ม. ส่งผลให้มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ร้อยละ 92.31

ทั้งนี้ผู้เช่ายังคงได้ประโยชน์จากสภาวะตลาดและยังสามารถยกระดับไปยังพื้นที่ที่มีคุณภาพดีกว่า ส่งผลให้มีพื้นที่ครอบครองสุทธิในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นประมาณ 21,000 ตร.ม. โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านสีลม-สาทร นอกจากนี้เรายังเห็นอัตราการครอบครองในตลาดอาคารสำนักงานเกรด A ที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 โดยอยู่ที่ร้อยละ 95.4 ซึ่งถือเป็นอัตราการครอบครองสูงที่สุดตั้งแต่ปี 2559

ตารางที่ 1
อัตราการครอบครอง แบ่งตามเกรดตลาด

ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

กราฟที่ 1
อุปทาน, อุปสงค์ และอัตราการครอบครองในตลาดอาคารสำนักงาน, ปี 2555 – ไตรมาส 1 ปี 2561

ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

หมายเหตุ : ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีเจ้าของหลายรายและอาคารที่มีพื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตร.ม.

 

อุปทาน

ณ ไตรมาส 1 ปี 2561 ปริมาณรวมทั้งหมดของอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯลดลงไป 27,400 ตร.ม. โดยลงไปอยู่ที่ 4,890,731 ตร.ม. เนื่องจากมีอาคารสำนักงาน 2 แห่งถูกถอดออกไปจากตลาด โดยในไตรมาสนี้มีอาคารสำนักงานเพียงหนึ่งแห่งที่เสร็จสมบูรณ์ ตั้งอยู่ในเขตพหลโยธินและมีพื้นที่รวม 6,000 ตร.ม. อย่างไรก็ตามในช่วงที่เหลือของปีนี้มีอาคารสำนักงานอีก 4 แห่งที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาด โดยมีพื้นที่รวม 139,060 ตร.ม.

 

ตารางที่ 2
อุปทานในอนาคตของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ  

ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

 

ตารางที่ 3
อุปทานในอนาคตทั้งหมดที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

 

อัตราค่าเช่า

ในไตรมาส 1 ปี 2561 ค่าเช่าของอาคารเกรด A ยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากอุปสงค์และอัตราดูดซึมที่ดี ทำให้ค่าเช่าโดยเฉลี่ยของอาคารทุกเกรดแสดงอัตราการเติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยอยู่ที่ร้อยละ 2.23 ไตรมาสต่อไตรมาส หรือมีราคาโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 743 บาท/ตารางเมตร/เดือน สำหรับค่าเช่าของอาคารเกรด A ถูกปรับสูงเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ โดยมีราคาอยู่ที่ 1,027.4 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.49 ปีต่อปี ในขณะที่ค่าเช่าของอาคารเกรด B และ C เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 734.9 และ 467.6 บาท/ตารางเมตร/เดือน ตามลำดับ ที่น่าสนใจคือในไตรมาสนี้เราพบว่ามีอาคารเกรด A จำนวน 14 แห่งที่ถูกบันทึกว่ามีค่าเช่าสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยอาคารทั้งหมดนี้ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

 

ตารางที่ 4
ค่าเช่าอาคารสำนักงานที่ตั้งไว้ แบ่งตามเกรด

ที่มา: ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

 

ค่าเช่าตามพื้นที่

ค่าเช่าเฉลี่ยที่ตั้งไว้ในพื้นที่ย่านการค้าเขตพระราม 9 และเพชรบุรียังคงทรงตัวดีอยู่ที่ 540 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยมีอัตราการครอบครองอยู่ที่ร้อยละ 90.2 ในขณะที่ค่าเช่าในพื้นที่เขตศรีนครินทร์และบางนาเพิ่มขึ้นไปที่ร้อยละ 4.1 โดยอยู่ที่ 511 บาท/ตารางเมตร/เดือน นอกจากนี้ค่าเช่าในพื้นที่บนถนนสุขุมวิทช่วงระหว่างอโศกและชิดลมเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 โดยอยู่ที่ 805 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยมีอัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 97.63