ที่พุ่งรับผังใหม่ กทม. !! บูมโซนเหนือ-ตะวันออกผุดตึกสูง-พระราม 9 ซีบีดีใหม่

จากกรณีที่รัฐบาลเร่งก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง ส่งผลให้กรุงเทพมหานคร ปรับหน้าตาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ส่งเสริมให้พัฒนาตึกสูงเพื่อเป็นแม่เหล็กดึงคนเข้ามาใช้ระบบราง ส่งผลทำให้ทิศทางเมืองพลิกโฉมเป็นมหานครตึกสูงในไม่ช้า

กรุงเทพฯตอนเหนือ พลิกสุด

กรุงเทพมหานครเปิดเผยว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างจัดทำร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 พ.ศ. …. ใกล้แล้วเสร็จ และอีก 2-3 เดือนข้างหน้า จะเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับการเปลี่ยนแปลงผังเมืองฉบับใหม่ ทั้งนี้ กทม. เน้นส่งเสริมการพัฒนาเป็นอาคารสูงใหญ่ไปตามเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย เพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว ดังนั้น พื้นที่รอบสถานีจะกำหนดการพัฒนาเป็นรูปแบบมิกซ์ยูส เป็นศูนย์รวมทั้งที่อยู่อาศัย แหล่งช็อปปิง และแหล่งงาน เช่นเดียวกับต่างประเทศ คาดว่าการปรับผังเมืองครั้งนี้จะช่วยเพิ่มมูลค่าที่ดินให้สูงขึ้นและพัฒนาโครงการได้มากขึ้น สำหรับโซนที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุด คือ กรุงเทพฯตอนเหนือ บริเวณศาลอาญาเชื่อมต่อกับถนนพหลโยธิน บริเวณถนนรัชโยธิน อ้อมไปทางอาคารสำนักงานใหญ่ไทยพาณิชย์ (เอสซีบี) ถนนวิภาวดีรังสิต บริเวณวัดเสมียนนารี ยาวมาถึงจตุจักร หรือ บริเวณเซ็นทรัลลาดพร้าวไปชนกับรัชโยธิน-เอสซีบี ปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-9 สร้างอาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร เอฟเออาร์สัดส่วนอาคารต่อแปลงที่ดิน 7 ต่อ 1 จากเดิมเป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-7 เอฟเออาร์ประมาณ 5-6 ต่อ 1

ทั้งนี้ มองว่าทำเลนี้ต้องขยับ เนื่องจากมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวเหนือ ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ใกล้แล้วเสร็จ ประกอบกับมีที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงใกล้แยกรัชโยธินรอพัฒนา อีกทั้งมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายอาคารในโซนเหนือ นอกจากนี้ ยังอยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ทางตอนเหนือ กทม.

ลาดพร้าว-ศรีนครินทร์ โต
นอกจากนี้ ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยจุดเริ่มต้น แยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว มีรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินเดินรถ ปัจจุบัน เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน เอฟเออาร์ 7 ต่อ 1 ซึ่งทำเลนี้กำลังพิจารณาว่าจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ แต่พื้นที่ที่ปรับตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมี 2 เขต คือ เขตลาดพร้าว ไปชนถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนรามอินทรา และเขตวังทองหลาง ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5-6 เอฟเออาร์ 4-5 ต่อ 1 สร้างได้ 4-5 เท่าของแปลงที่ดิน จากปัจจุบัน เป็นพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.4 เอฟเออาร์ 3 ต่อ 1 สร้างได้ 3 เท่าของแปลงที่ดิน พัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ขณะที่ บางกะปิ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีแดง พ.3 ซึ่งอนาคตจะเชื่อมกับรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีเหลืองและสีส้ม บริเวณสถานีลำสาลี แต่ถือว่าบริเวณนี้เปิดให้พัฒนาสูงแล้ว อาจไม่เปลี่ยนแปลง ขณะที่ ถนนศรีนครินทร์ปรับจากพื้นที่สีเหลือง ย.4 เป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-6 เช่นเดียวกัน แต่บริเวณห้างซีคอนฯ ตลาดศรีเอี่ยม เซ็นทรัลบางนา ไบเทค เป็นพื้นที่สีแดง พ.3 ซึ่งเข้าใจว่าบริเวณนี้ไม่น่าเปลี่ยนแปลง

ขยายซีบีดีพระราม 9 ส้มหล่น
จากความหนาแน่นของกรุงเทพฯชั้นใน ทำให้การพัฒนาขยายมาย่านพระราม 9 มากขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และค้าปลีก ทั้งนี้ ผัง กทม.ใหม่ กำหนดให้พระราม 9 เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ พื้นที่ประเภทพาณิชยกรรมสีแดง พ.5 ครอบคลุมพื้นที่ จากสุขุมวิท พระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรม และโรบินสันเก่า ปัจจุบัน คือ เดอะสตรีท ถนนรัชดาภิเษก เนื่องจากมีการเคลื่อนย้ายอาคารสำนักงานมาปักธงทำเลนี้ ไม่ต่างกับสาทร จากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 เช่นเดียวกับทำเลรอบสถานีสุทธิสาร ห้วยขวาง ผังเมืองใหม่ต้องการให้ทำเลนี้พัฒนาออฟฟิศ โรงแรม แหล่งจากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9

ตลิ่งชันเหลืองยกเขต
พื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากอีกโซน คือ พื้นที่เขตตลิ่งชัน ปรับจากพื้นที่สีเขียวลาย ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็นสีเหลือง ย.1 ทั้งหมด โดยไปชนกับถนนกาญจนาภิเษก ส่วนถนนฉิมพลี บริเวณวัดไก่เตี้ย ติดกับทางรถไฟสายเก่า รอยต่อ จ.นนทบุรี เป็นที่สีส้ม ย.6 พัฒนาตึกสูงเกิน 10,000 ตารางเมตรได้

เปิด 1 แสนไร่ ผุดบ้านเดี่ยว
ขณะที่ พื้นที่สีเขียวลาย โซนตะวันออก บริเวณมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา เหนือสนามบินสุวรรณภูมิ เนื้อที่กว่า 1 แสนไร่ ปัจจุบันเป็นพื้นที่ฟลัดเวย์ ต่อไปอาจจะลดพื้นที่ฟลัดเวย์เหลือเกาะแนวคลองลาดงูเห่า คลองสาม และคลองสี่ ข้างละ 500 เมตร นอกนั้นปรับเป็นพื้นที่สีเขียวพัฒนาบ้านเดี่ยวได้ จากเดิมหากพัฒนาเพื่อจัดสรรขายต่อ มีขนาดแปลงที่ดิน 2.5 ไร่ ขณะที่ ราคาที่ดินค่อนข้างสูงสำหรับการแก้ปัญหาน้ำท่วมในอนาคตหากยกเลิก โดยคลองลาดงูเห่าระบายน้ำลงคลองแสนแสบ คลองสาม และคลองสี่ ระบายน้ำลงคลองประเวศฯ แทนการใช้ฟลัดเวย์

ดัน 3 ศูนย์คมนาคมบูม
ส่วนพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินปรับสูงสุด คือ 3 ศูนย์คมนาคมในอนาคต ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สภาพัฒน์ กำหนดเป็นฮับใหญ่ คือ ศูนย์กลางคมนาคมพหลโยธินที่จะพัฒนา ศูนย์กลางคมนาคมมักกะสัน พัฒนาร่วมกับรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน และศูนย์กลางคมนาคม ตากสิน-วงเวียนใหญ่ จากพื้นที่สีน้ำเงินใช้สำหรับหน่วยงานราชการเป็นพื้นที่สีแดง พ.4 เอฟเออาร์ 8 พัฒนาได้ 8 เท่าของแปลงที่ดิน ซึ่งจะเป็นซีบีดีรองจากสีลม สาทร สุขุมวิทในอนาคต

 

หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 12 ก.ค. 2561