กทม. คาดใช้ผังเมืองใหม่ปลายปี 62 เน้นเพิ่มศักยภาพที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า

จากที่ปัจจุบัน กรุงเทพมหานคร มีโครงสร้างของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะการขยายตัวของพื้นที่เมืองเข้าไปสู่พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมมากขึ้น จนส่งผลให้พื้นที่เกษตรกรรมลดลง ขณะที่ในหลายพื้นที่กำลังประสบปัญหาประชากรหนาแน่นเกินกว่ามาตรฐานที่ผังเมืองรวมกำหนด รวมถึงมีโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ทั้งจากภาครัฐและเอกชนเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงจำเป็นต้องปรับปรุงผังเมืองใหม่ เพื่อให้กรุงเทพฯ มีผังเมืองรวมที่สอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริง และมีประสิทธิภาพในการพัฒนามากยิ่งขึ้น

คาดประกาศใช้ผังเมือง กทม. ใหม่ ปี 2562
โดยนายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวถึงความคืบหน้าในการจัดทำแผนแม่บทโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในเวทีเสวนาเรื่อง “กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่า! ผังเมืองใหม่ … พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก” จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ผู้ให้บริการเว็บไซต์ข้อมูลข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนว่า ขณะนี้สำนักผังเมือง กทม. อยู่ระหว่างจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ได้ช่วงปลายปี 2562

สำหรับร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้จัดทำโดย มีแนวคิดในการพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครให้เป็นเมืองกระชับ (Compact City) คือ กำหนดจุดศูนย์กลางเมืองให้อยู่ในเขตเมืองชั้นใน แล้วกระจายความเจริญไปรอบนอก เกาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะเดียวกันก็พิจารณาควบคู่ว่าจะทำอย่างไรให้การพัฒนาเมืองไม่กระจุกตัวอยู่เฉพาะตามแนวถนน แต่ต้องมีการพัฒนาอย่างครอบคลุมทุกพื้นที่


ปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ มีการปรับสาระสำคัญในหลายประเด็น เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบัน โดยมีการปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ซึ่งพื้นที่ที่มีการปรับเปลี่ยนมากที่สุด คือ พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง และพื้นที่เกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว จะมีการปรับการใช้ประโยชน์ เพิ่มขึ้นเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) หรือพื้นที่หนาแน่นมาก (สีน้ำตาล)

พื้นที่ที่จะมีการปรับเปลี่ยนอย่างเห็นได้ชัด และเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้นมาก เช่น พื้นที่ย่านฝั่งธนบุรี ที่ปรับจากพื้นที่เกษตร พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น บริเวณตลิ่งชัน ที่ผังเมืองปัจจุบันกำหนดเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่เขียวลาย จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย-ปานกลาง ต่อเชื่อมกับจังหวัดนนทบุรี และพื้นที่พาณิชยกรรม หรือพื้นที่สีแดง เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งตะวันตก

เพิ่มการใช้ประโยชน์ FAR ลดต้นทุนที่อยู่อาศัย
รวมถึงมีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) ของการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่ด้วย ซึ่งแนวคิดของการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากขึ้นก็เพื่อจะช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลง จากการที่สามารถพัฒนาได้มากขึ้นเป็นการเพิ่มโอกาสให้กับคนชั้นกลางสามารถมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้เมืองได้มากขึ้น นอกจากนั้นยังเพิ่ม FAR โบนัส โดยกำหนดเงื่อนไขใหม่ๆ เพื่อจะได้สิทธิในการพัฒนาเพิ่มมากขึ้น

บูมทำเลแนวรถไฟฟ้า-จุดตัด
นอกจากนี้ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ ยังกำหนดทิศทางการเปลี่ยนแปลงในหลายพื้นที่สำคัญเพื่อให้สอดรับกับโครงการรถไฟฟ้าในแต่ละเส้นทางด้วย เช่น การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สายสีเหลือง สายสีน้ำตาล สายสีชมพู บริเวณฝั่งเหนือของ กทม. บริเวณเขตลาดพร้าว บึงกุ่ม จตุจักร วังทองหลาง จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากในบางบริเวณ เพื่อส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งเหนือตลาดสะพานใหม่

ขณะเดียวกัน ได้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณฝั่งตะวันออกของ กทม. ได้แก่ บริเวณพื้นที่เขตสวนหลวงที่เปลี่ยนจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากและเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม และสีม่วงบริเวณฝั่งตะวันตกของ กทม. บริเวณเขตราษฎร์บูรณะ เขตจอมทอง และเขตบางขุนเทียน จากพื้นที่เกษตรกรรม เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

รวมถึงมีการส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายที่สำคัญ เช่น สยาม บางหว้า ตลิ่งชัน ท่าพระ บางกะปิ โดยการเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร และ 1,000 เมตร  นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดศูนย์กลางคมนาคมบางซื่อ  การส่งเสริมย่านพระราม 9 การส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ บริเวณเจริญกรุง การส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง ด้วย

นอกจากนั้น ยังมีหลักการและแนวคิดเบื้องต้นของ (ร่าง) ผังคมนาคมขนส่ง คือ การพัฒนาโครงข่ายถนนสายรอง (ถนนสาย ก และถนนสาย ข ในพื้นที่ปิดล้อมขนาดใหญ่ (Super Block) เช่น โครงการแก้ไขปัญหาการเข้าถึงของพื้นที่ปิดล้อมขนาดใหญ่ บนถนนรามอินทรา-ประดิษฐ์มนูธรรม-ลาดพร้าว-พหลโยธิน และส่งเสริมจุดจอดแล้วจร (Park&Ride)

ลดพื้นที่ฟลัดเวย์ให้พัฒนาได้มากขึ้น
สำหรับพื้นที่รองรับน้ำฝั่งตะวันออกของ กทม. หรือที่เรียกกันว่าพื้นที่ฟลัดเวย์ ซึ่งปัจจุบันเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียวลาย ก็จะปรับเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ประมาณ 2 ใน 3 ของพื้นที่เดิม เนื่องจากปัจจุบันมีระบบระบายน้ำที่ดีขึ้นมากแล้ว

เพิ่มมาตรการผังเมืองใหม่ๆ ในผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่จะเพิ่มมาตรการทางผังเมืองใหม่ๆ เพื่อเป็นเครื่องมือในการพัฒนาเมืองอย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างความเป็นธรรมให้แก่ผู้ถือครองที่ดิน ได้แก่ มาตรการสำหรับโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD) ให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่สามารถปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในโครงการที่จะพัฒนาได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right : TDR) ให้สามารถขายสิทธิทางอากาศบนที่ดินให้กับคนอื่นได้


เปิดทางให้เอกชนเสนอแผนร่วมพัฒนาเมืองได้
นายศักดิ์ชัย กล่าวอีกว่า สาระสำคัญอีกประการ ของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ คือ จะดึงเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองมากขึ้น ลดภาระการลงทุนและดูแลรักษาของ กทม. ซึ่งแต่ละปีลงทุนสาธารณูปโภคสาธารณะปีละเป็นหมื่นล้านบาท การดึงเอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาสาธารณูปโภคบางส่วนได้ จะช่วยให้การพัฒนาเมืองเดินหน้าด้วยดี โดยเอกชนสามารถรวมกลุ่มกันวางแผนพัฒนาพื้นที่ของตัวเองเสนอต่อ กทม. ได้ และจะมีการตั้งกรรมการร่วมกันเพื่อดูแล บริหารจัดการในพื้นที่ ซึ่งถือเป็นการพัฒนาเมืองอีกรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจ เป็นลักษณะเดียวกับย่านราชประสงค์ ที่ผู้ประกอบการร่วมมือกันลงทุนสร้างทางเดินเชื่อมอาคาร ใต้เส้นทางรถไฟฟ้า จนกลายเป็นบริการสาธารณะที่ดีของชุมชน เป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัด โดยล่าสุดมีกลุ่มเอกชนรวมตัวกันเสนอแผนพัฒนาสาธารณูปโภคในพื้นที่ เช่นเดียวกับย่านราชประสงค์เข้ามาหลายราย มีที่ย่านสีลม นำโดยเจ้าของอาคารธนิยะพลาซ่า ย่านถนนพระราม 4 นำโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และย่านบางกะปิ นำโดยสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า)

เอกชนขอผ่อนปรนข้อจำกัดเขตทาง
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท – พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า นับจากนี้ไปอีก 5-7 ปี โฉมหน้ากรุงเทพฯ จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เป็นผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ประเภทมิกซ์ยูส ซึ่งมีแผนที่จะพัฒนาถึง 33 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท โดยทำเลที่จะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนที่สุดคือย่านถนนพระราม 4 – ถนนสุขุมวิท เพราะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากทั้งที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และเริ่มประกาศแผนลงทุน ซึ่งจะทำให้การใช้พื้นที่และหน้าตาของเมืองเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด

อย่างไรก็ตาม พื้นที่กิจกรรมหลักของเมือง จะยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD : Central Business District) ซึ่งในร่างผังเมืองใหม่ที่ระบุไว้ว่าให้ทำเลใจกลางเมือง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) ในอัตราสูงและยังมีโบนัสการพัฒนาให้อีก 20% สิ่งที่จะเกิดขึ้นตามมาคือ ราคาที่ดินจะแพงขึ้น จากปัจจุบันราคาสูงสุดอยู่ที่ 3 ล้านบาท/ตารางวา ทำเลพื้นที่ CBD ในซอยราคาที่ดินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ตารางวา หากนำมาพัฒนาต้องเป็นคอนโดฯ ที่ขายในราคาไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร ราคาที่เพิ่มขึ้นนี้ เป็นตัวกำหนดให้ชุมชนที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น จึงอยากให้ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ ผ่อนปรนเรื่องข้อจำกัดเขตทาง เพื่อให้ที่ดินในเมืองที่อยู่ในซอยย่อย สามารถนำมาสร้างที่อยู่อาศัยราคาต่ำลงมา เพื่อรองรับตลาดคนมีรายได้ระดับกลางได้

สำหรับการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นี้ นับเป็นการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่จะเป็นการพลิกโฉมการพัฒนากรุงเทพฯ ครั้งสำคัญ ซึ่งนอกจากจะต้องการให้เกิดการพัฒนาเมืองแบบไร้รอยต่อ แล้วยังมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดรับกับแนวเส้นทางรถไฟฟ้าด้วย แต่จะเป็นจริงได้หรือไม่ จะทำให้การพัฒนาไม่กระจุกตัวอยู่แค่ตามแนวถนนสายหลัก แนวเส้นทางรถไฟฟ้า และจะแก้ปัญหาโครงข่ายคมนาคมขนส่งและระบบการเดินทางที่ไม่เชื่อมโยงกันได้หรือไม่ คงต้องติดตามเมื่อมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการในปีหน้า

ที่มา : bltbangkok.com