ส่องทำเลเด่นรับผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ ‘เปลี่ยนสี’

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่เตรียมจะประกาศใช้อย่างช้าที่สุดต้นปี 2563 นอกจากจะมีแนวคิดหลักในการทำให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่ไร้รอยต่อกับจังหวัดปริมณฑลแล้ว ยังมีมีการปรับ ‘สี’ ผังเมืองในหลาย ๆ ทำเล เพื่อเพิ่มประโยชน์การใช้ที่ดิน และส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่

ปรับ ‘สี’ ผังเมืองรองรับการอยู่อาศัยมากขึ้น

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีทิศทางการปรับผังเมืองในหลายพื้นที่สำคัญเพื่อให้สอดรับกับการพัฒนารถไฟฟ้าสายใหม่ อาทิ สายสีเหลือง สายสีน้ำตาล สายสีเขียวอ่อน สายสีชมพู สายสีแดงเข้ม และสายสีม่วง โดยมีการปรับจากพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

การปรับผังเมืองดังกล่าวส่งผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ จะมีพื้นที่สีเหลือง ลดลงจาก 438.33 ตารางกิโลเมตร เหลือ 393.79 ตารางกิโลเมตร หรือลดลง 10.14% ส่วนพื้นที่สีส้ม เพิ่มขึ้นจาก 248.08 ตารางกิโลเมตร เป็น 345.65 ตารางกิโลเมตร หรือเพิ่มขึ้น 39.33% ส่วนพื้นที่สีน้ำตาล เปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเพียง 0.57% ขณะที่พื้นที่สีแดง หรือพื้นที่สำหรับพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 9%

รัฐเดินหน้าเก็บภาษีลาภลอย จากบ้าน-ที่ดิน ใกล้จากรถไฟฟ้า-ทางด่วน

ทำเลเด่น อานิสงส์ผังเมือง ‘เปลี่ยนสี’

ทำเลเด่นที่ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการปรับสีผังเมืองที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ได้แก่

ฝั่งธนบุรี มีการปรับจากพื้นที่สีเขียว หรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เป็นพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และปรับจากพื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีน้ำตาล หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

ตลิ่งชัน ปัจจุบันผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวลาย หรือพื้นที่อนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม จะเปลี่ยนเป็นพื้นที่สีเหลือง-ส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งจะเชื่อมต่อกับ จ.นนทบุรี ที่เป็นพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งตะวันตก

กรุงเทพฯ ตอนเหนือ ได้แก่ แนว ถ.พหลโยธิน และ ถ.วิภาวดีรังสิต ครอบคลุมแยกรัชโยธิน ห้าแยกลาดพร้าว และจตุจักร มีการปรับผังเมืองจากพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

ลาดพร้าวและวังทองหลาง แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา เหนือสนามบินสุวรรณภูมิ เนื้อที่กว่า 1 แสนไร่ ปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเขียวลาย หรือที่ดินประเภทอนุรักษ์และเกษตรกรรม โดยจะลดพื้นที่ฟลัดเวย์ และปรับเป็นพื้นที่สีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้

พระราม 9 ยกระดับเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หรือพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่สุขุมวิท พระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรมฯ และเดอะสตรีท รัชดา จากปัจจุบันที่เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่นเดียวกับทำเลรอบสถานีสุทธิสาร และห้วยขวาง

3 ศูนย์กลางคมนาคม พื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินปรับสูงสุด คือ 3 ศูนย์คมนาคมในอนาคต ได้แก่ สถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางคมนาคมมักกะสัน และศูนย์กลางคมนาคม ตากสิน-วงเวียนใหญ่ ปรับจากพื้นที่สีน้ำเงิน ที่ดินประเภทหน่วยงานราชการ เป็นพื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก รองรับการเป็น Sub-CBD หรือพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ รองจากสีลม สาทร และสุขุมวิทในอนาคต

13 sathorn

ผังเมืองเฉพาะ นำร่อง 3 โครงการ

ผังเมืองฉบับใหม่ยังมีแผนในการทำผังพัฒนาพื้นที่เฉพาะ นำร่อง 3 โครงการ ได้แก่

  1. โครงการการอนุรักษ์ฟื้นฟูย่านกะดีจีน-คลองสาน โครงการก่อสร้างศูนย์ข้อมูลท่องเที่ยวทางน้ำ-จักรยาน บริเวณใต้สะพานปฐมราชานุสรณ์
  2. โครงการปรับปรุงภูมิทัศน์ทางสัญจรบนโครงสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณช่องกลางสะพานพระปกเกล้า
  3. โครงการของภาคเอกชนที่ได้มีการเข้าร่วมในการพัฒนาเมือง เช่น ย่านราชประสงค์โมเดล ย่านสีลม และย่านนวัตกรรมบางกะปิ ด้วยการปรับปรุงภูมิทัศน์

ส่งเสริม 8 พื้นที่ใหม่ย่านชานเมือง

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังส่งเสริมให้มีการขยายความเจริญไปยังพื้นที่ชานเมืองตามการขยายตัวของเมืองและเส้นทางคมนาคม เพื่อลดการเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองชั้นในของประชาชนที่อยู่บริเวณชานเมือง 8 พื้นที่ประกอบไปด้วย มีนบุรี สะพานใหม่ บางแค ลาดกระบัง ตลิ่งชัน บางขุนเทียน บางนา-ศรีนครินทร์ และหนองจอก ซึ่งมีจุดตัดสถานีใหญ่ที่จะมีการปรับผังเมืองเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง โดยส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ในเขตเจริญกรุง และคลองสาน ส่งเสริมย่านชุมชน (บ้าน วัด โรงเรียน) ในพื้นที่สีเขียว ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม ทั้งฝั่งตะวันตกและตะวันออกของกรุงเทพฯ

อย่างไรก็ตาม ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เชื่อว่าจะเป็นการเปิดช่องให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ รองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์กับการขยายตัวเมืองตามแนวโครงข่ายคมนาคมทั้งในปัจจุบันและอนาคตมากขึ้น

ที่มา : Ddproperty.com