‘รุ่ง’ หรือ ‘ร่วง’ คำตอบที่ต้องรู้ อสังหาฯ ปี 62

อสังหาฯ

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของปี 2561 จะมีการขยายตัวต่อเนื่องมาจากปี 2559 และ 2560 แต่ในช่วงปี 2562 ถือเป็นปีที่มีปัจจัยท้าทายหลายด้านทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ ที่ล้วนส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ล่าสุดจากงานสัมมนาใหญ่ของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ไว้อย่างน่าสนใจ โดยเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเติบโตไปได้ต่อในภาวะที่ผู้ประกอบการและผู้ซื้อต้องเตรียมพร้อมรับความเปลี่ยนแปลง

ภาพรวมอสังหาฯ ปี 62 จะย่อตัวลง

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 จะย่อตัวลงจากปี 2561 โดยด้านอุปทานสำหรับขายในตลาดจะลดลงประมาณ 6% แต่ใกล้เคียงกับปี 2560 และค่าเฉลี่ย 5 ปี ส่วนอุปทานสร้างเสร็จรอโอนคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 7% เนื่องจากการเปิดตัวของโครงการในปี 2560-2561 มีปริมาณสูง การโอนกรรมสิทธิ์ปี 2562 มีการย่อตัวลงกว่าปี 2561 ที่มีการขยายตัวมาก โดยจะย่อตัวมาใกล้เคียงกับปี 2560 เพื่อรอปัจจัยบวกต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นระหว่างปี

ตลาดอสังหา ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเติบโตได้ แต่ตลาดคอนโดมิเนียมจะย่อตัวลงจากปี 2561 แม้จะยังไม่มีภาวะโอเวอร์ซัพพลายในภาพรวม แต่สินค้าที่มีขายอยู่ในตลาดเป็นที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วในระดับสูง ประกอบกับปี 2562 ยังคงมีปัจจัยเชิงลบหลายตัว ทำให้คาดว่าโครงการใหม่จะเปิดตัวน้อยลง และผู้ประกอบการจะเร่งระบายสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วมากขึ้น

โอเวอร์ซัพพลาย คอนโดไทย 2018: เผาจริงหรือเผาหลอก(?)

คอนโดฯ เลี่ยงตลาดล่าง หนีปัญหาหนี้ครัวเรือน

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปี 2561 ราคาขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ 7.6% แนวโน้มราคาเปิดขายใหม่ยังคงเพิ่มสูงขึ้น แต่ในอัตราที่ลดลง คาดว่าจะสะท้อนกำลังซื้อจริงมากขึ้น โดยทำเลที่ยังมีโอกาส ได้แก่ จตุจักร ห้วยขวาง พญาไท-ราชเทวี ส่วนทำเลที่ควรหลีกเลี่ยง ได้แก่ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน-บางใหญ่ ใน จ.นนทบุรี และสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย ในเขตบางกอกน้อย-บางพลัด เนื่องจากยังมีสินค้าเหลือขายอีกเป็นจำนวนมาก แนวโน้มตลาดจะเติบโตอย่างชะลอตัว ในปี 2562 โดยตลาดกลาง-บน ยังพอไปได้เนื่องจากยังมีกำลังจ่าย และมีเรียลดีมานด์ที่มีรายได้มั่นคงอยู่

ในปีนี้จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาโครงการเจาะกลุ่มตลาดกลาง-บนต่อไป และเร่งระบายสต็อกกลุ่มตลาดล่าง และหลีกเลี่ยงการทำสินค้าเพื่อจับตลาดล่าง เนื่องจากกลุ่มนี้ยังคงมีปัญหาหนี้ครัวเรือน และได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อของทางธนาคารแห่งประเทศไทย รูปแบบโครงการจะเห็นแบบ Leasehold มากขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น และจะเห็นภาพการร่วมทุนระหว่างต่างประเทศมากขึ้น โดยจะเพิ่มเป็น 30% จาก 26% ในปี 2561

ปี 62 ทาวน์เฮ้าส์มาแรง หนุนแนวราบโต

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 จะเติบโตอยู่ที่ประมาณ 5% ภาพรวมระดับราคาจะอยู่ในช่วง 1.5-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดกลุ่มใหญ่ถึง 65% ทั้งนี้ แม้ว่าคอนโดมิเนียมยังเป็นเซกเตอร์ที่มีปริมาณหน่วยขายและหน่วยโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด โดยเฉพาะกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (ตามแนวรถไฟฟ้า) แต่จะเติบโตแบบลดสัดส่วนลง โดยทาวน์เฮ้าส์จะเติบโตมากขึ้น เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมสูงขึ้นจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งหันไปซื้อทาวน์เฮ้าส์ที่มีระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า

ยกตัวอย่าง หากมีเงิน 3 ล้านบาท หากซื้อคอนโดมิเนียมปัจจุบันได้ไม่ถึง 30 ตารางเมตร แต่ทาวน์เฮ้าส์ได้ถึง 80-100 ตารางเมตร และยังได้โฉนดที่ดินด้วย ประกอบกับเส้นทางรถไฟฟ้าขยายออกไปสู่ชานเมืองมากขึ้น ทำให้การอยู่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองไม่ได้เดินทางลำบากอีกต่อไป คาดว่าจำนวนคอนโดมิเนียมจะหายไปจากตลาด 2-3% โดยมีจำนวนทาวน์เฮ้าส์เข้ามาทดแทน

นโยบายของภาครัฐยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ อาทิ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย มาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะทำให้บ้านเดี่ยวเข้าสู่ยุคบ้านผ่อนดาวน์ก่อนสร้างเหมือนในอดีต นอกจากนี้ยังเป็นปัจจัยเร่งที่ทำให้มีบ้านมือสองออกมาขายในตลาดมากขึ้น เนื่องจากกลัวว่าหลังมาตรการจะขายไม่ได้ ซึ่งต้องจับตาดูว่าจะมีปริมาณมากน้อยแค่ไหน

huaykwang03

โดยสรุปภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 มีทั้งปัจจัยบวกและลบ ดังนี้

ปัจจัยบวก

1. ธนาคารยังแข่งขันกันขยายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

2. ดอกเบี้ยของสินเชื่อซื้อบ้านยังคงอยู่ในอัตราที่ไม่สูง

3. กำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศยังคงดีอยู่

4. AEC จะเปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในไทยสูงขึ้น โดยเฉพาะออฟฟิศ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ นิคมอุตสาหกรรม โรงแรม คอนโดมิเนียม และอื่น ๆ

5. ราคาน้ำมันมีความผันผวนในระยะสั้นแบบไร้ทิศทางเคลื่อนตัวอยู่ในกรอบแคบ ๆ หรือแบบ Sideways มีผลดีต่อต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และกำลังซื้อของผู้บริโภค

6. รัฐบาลมีนโยบายเร่งรัดโครงการเมกะโปรเจกต์ เช่น รถไฟฟ้าสายสีชมพู, สายสีส้ม, สายสีเขียว ส่วนต่อขยาย ฯลฯ และโครงการรถไฟทางคู่ ซึ่งจะเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการลงทุน และความต้องการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

7. รัฐบาลมีนโยบายในการเปิดเขตเศรษฐกิจพิเศษในหัวเมืองการค้าชายแดนหลายแห่ง ช่วยให้เกิดการลงทุนและความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยมากขึ้น

8. โครงการ EEC, สถานีกลางบางซื่อ, สถานีรถไฟมักกะสัน จะเป็นโครงการที่สร้างความน่าสนใจในการลงทุนของภาคเอกชน ทั้งไทยและต่างประเทศ ทำให้เกิดผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเป็นจำนวนมาก

ปัจจัยลบ

1. มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยการปรับเปลี่ยน Loan to Value (LTV) หรืออัตราส่วนวงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันที่ออกโดย ธปท. จะมีผลต่อผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัย

2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 อาจจะมีผลทางจิตวิทยาต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท เช่น บ้านพักตากอากาศ หรือคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุน

3. การขาดแคลนแรงงานประเภทสาขาวิชาชีพ และช่างฝีมือ เป็นปัญหาต่อการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์

4. ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้นต่อเนื่องมาจากราคาที่ดิน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีต้นทุนสูงขึ้นมาก

5. ระดับหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยที่กดดันการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน และกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มรายได้

6. การเมืองยังเป็นปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจไทยและการพัฒนาประเทศในอนาคต

คงจะได้เห็นภาพกันแล้วว่าปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไปในทิศทางใด ซึ่งในภาวะที่ผู้ประกอบการจะต้องเอาตัวรอดจากปัจจัยท้าทายรอบด้าน จะส่งผลให้เกิดการพัฒนาโครงการที่แข่งขันกันด้วยคุณภาพ และนวัตกรรมมากขึ้น อาทิ การให้ความสำคัญกับ Smart Home หรือ IoT ซึ่งส่งผลดีต่อผู้ซื้อเป็นอย่างมาก ทางฟากผู้ซื้อไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เอง หรือซื้อเพื่อลงทุนอย่างแรกคงต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้นในภาวะที่ธนาคารค่อนข้างเข้มงวดเรื่องเงินกู้ และภาวะที่ต้องจ่ายเงินดาวน์สูงขึ้น

ที่มา : Ddproperty