3 บิ๊กอสังหาฯร่างโรดแมป “รัฐบาลใหม่” สร้างเสถียรภาพ-ฟื้นกำลังซื้อ

ในช่วงเปลี่ยนผ่านของการมีรัฐบาลชุดใหม่ “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ 3 ราย เพื่อช่วยกันแจมมุมมองที่มีต่อรัฐบาลใหม่ภายใต้การนำของ พลเอก ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี สิ่งที่ภาคเอกชนอยากเห็น สิ่งที่เป็นความคาดหวัง และสิ่งที่อยากให้ทำ โดยมีชุดคำถามเดียวกันเกี่ยวกับผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value ซึ่งเป็นมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป ต้องมีเงินดาวน์สูง 20% รวมทั้งขอให้ช่วยประเมินเศรษฐกิจประเทศช่วงครึ่งปีหลัง

ปลดล็อก LTV-เครดิตบูโร

เริ่มต้นกับ “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ผลกระทบ LTV ที่เริ่มบังคับใช้ ทำให้ยอดอนุมัติสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์สำหรับบ้านผู้มีรายได้น้อยหายไปถึง 30%

นั่นคือ ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมากทั้งตลาดเกิน 30% ปกติไม่ควรเกิน 20% ซึ่งรัฐบาลชุดที่ผ่านมาเคยออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ แต่ผมให้ความเห็นไปว่าถ้าสินเชื่อไม่ผ่าน มาตรการเหล่านี้ก็จะไม่มีผล

ในภาพรวม ตลาดแนวราบจะต่างจากแนวสูง คนซื้อแนวราบส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่จริง ซึ่ง 2 ใน 3 ไม่ได้รับผลกระทบ แต่ยังขาดการประชาสัมพันธ์ ทาง ธปท.ควรมีการประชาสัมพันธ์ว่าบุคคลประเภทไหนที่จะเข้าเกณฑ์ LTV

นอกจากนี้ มีรายละเอียดปลีกย่อยอย่างผู้กู้ร่วม โดยเฉพาะผู้ซื้ออยู่จริงมักมีการกู้ร่วม จะผ่อนหรือไม่ผ่อนตอนนี้นับรวมไปด้วยว่าเป็นผู้กู้ในสัญญาที่ 1 ถ้าผู้กู้ร่วมไปซื้อบ้านของตัวเอง กลายเป็นการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ต้องดาวน์ 20% ทำให้เสียโอกาสตรงนี้ไป

ส่วนนโยบายบ้านผู้มีรายได้น้อย ถ้ากระทรวง พม. ขยับราคาขึ้นจาก 1 ล้านบาท ซึ่งราคานี้ซื้อได้แต่คอนโดฯชานเมืองเท่านั้น แต่ ถ้าขยับเป็น 2 ล้าน อาจขยายไปเป็นแนวราบแถวชานเมืองได้ จะเป็นผลดีในแง่คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยด้วย

โรดแมปเพื่อเพิ่มกำลังซื้อในปีนี้ สำคัญสุดคือเครดิตบูโรยังมีปัญหา ถึงแม้เคลียร์หนี้เต็มจำนวนแล้ว แต่ยังมีชื่อติดค้างในลิสต์ (บัญชีดำ) อีก 3 ปี รัฐบาลใหม่ควรปลดล็อกตรงนี้ เพื่อให้กลับมาจับจ่ายใช้สอยมีเครดิตได้ปกติ จะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อกลับเข้ามาในตลาด

2.รัฐบาลใหม่ต้องเข้ามาดูปัญหาการพิจารณาสินเชื่อเข้มงวดเกินไป ทำให้ผู้บริโภคขาดโอกาสเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ถ้าสินเชื่อปล่อยกู้ได้มากขึ้น ตลาดอสังหาฯย่อมกระเตื้องไปด้วย

รัฐบาลใหม่ต้องคุยกัน

ถัดมา “อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บอกว่า ในฐานะภาคเอกชน ผมอยากให้เศรษฐกิจดี อยากได้รัฐบาลที่สามารถทำงานได้เต็มที่

โดยธรรมชาติหลายยุคหลายสมัยแล้ว ถ้าเกิดว่าการเมืองไม่มีเสถียรภาพหรือมีปัญหาเรื่องนักการเมืองเล่นเกมกันเยอะ สุดท้ายนโยบายต่าง ๆ ก็ไม่มีการเอื้ออำนวยหรือสนับสนุนซึ่งกันและกัน เพราะรัฐบาลก็เหมือนกับการตั้งบริษัทขึ้นมาบริษัทหนึ่ง แล้วก็มีหลายดีพาร์ตเมนต์ ถ้าทำงานกันคนละทาง ทะเลาะกัน ขัดผลประโยชน์กัน มัวแต่รักษาผลประโยชน์ของตัวเอง แล้วแบบนี้บริษัทมันจะไปได้ยังไง อันนี้คือธรรมชาติ

ซึ่งผมไม่รู้ว่าท่านนายกรัฐมนตรีจะคอนโทรลพรรคร่วมรัฐบาลได้มากน้อยขนาดไหน อันนี้ผมไม่อาจก้าวล่วงจริง ๆ ซึ่งตอนนี้ผมยังไม่รู้ว่าใครจะเป็นมือประสานที่ดีที่สุด สำคัญมาก

เรื่องข้อเสนอแนะถึงรัฐบาล ผมอยากแค่ให้เศรษฐกิจดี ซึ่งตอนนี้ GDP ก็ค่อย ๆ ทยอยลดลง จริง ๆ ผมก็อยากให้รัฐบาลมีเสถียรภาพ เพราะการที่รัฐบาลไม่มีเสถียรภาพมันทำให้เศรษฐกิจชะลอไปอีกหลายปี หรือถ้ามีการทะเลาะกันอีกก็ต้องมีการยุบสภา เลือกตั้งใหม่ก็เสียเวลาไปอีก

ไอเดียของผมจริง ๆ เมื่อตั้งรัฐบาลมาได้แล้วทั้งทีก็อยากให้เขามีเวลาทำงาน ถึงแม้จะมาด้วยวิธีการไหนก็แล้วแต่ ออกกฎระเบียบอะไรที่มากระตุ้นเศรษฐกิจ ทั้งส่งออก การท่องเที่ยว เกษตรกรรม ตอนนี้ต้องมานั่งร่วมมือร่วมใจกันทำเรื่องพวกนี้แล้ว แต่ถ้าตอนนี้เขาทำอะไรแล้วเราไปขัดนู่นขัดนี่ ก็อย่าหวังเลยว่า 1-2 ปีนี้เศรษฐกิจจะดี

สำหรับภาคธุรกิจอสังหาฯในไอเดียผม ตอนนี้คนเขาพูดถึงเรื่อง LTV กันเยอะ แต่ผมไม่แน่ใจว่ารัฐบาลสามารถสั่งแบงก์ชาติได้หรือเปล่า คือทั้งกระทรวงการคลังกับแบงก์ชาติ ผมคิดว่าควรต้องมานั่งคุยกันว่า วิธีการหรือกฎอะไรบางอย่างมันควรจะทำให้สอดคล้องกัน

อย่างแบงก์ชาติก็ออก LTV มาในระดับหนึ่ง แต่ในขาอีกขาหนึ่ง กระทรวงการคลังก็ออกมากระตุ้นผู้ที่มีรายได้น้อยให้มีบ้าน ซึ่งบางทีมันไม่สอดคล้องกัน

ผมคิดว่าใครที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็น กระทรวงพาณิชย์ คลัง หรือมหาดไทยที่ดูแลเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ ต้องมานั่งดูร่วมกันว่าประเทศไทยควรกระตุ้นด้วยหลักการอะไร ซึ่งอสังหาฯไม่จำเป็นต้องกระตุ้นด้วยอสังหาฯก็ได้ เพราะสุดท้ายแล้ว ถ้าเศรษฐกิจดี อสังหาฯก็ดี ถ้าเศรษฐกิจไม่ดี อสังหาฯก็แย่

เอกชนต้องการความต่อเนื่อง

ผู้บริหารท่านสุดท้าย “ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย

มองว่าในส่วนของ LTV นั้นออกมาผิดเวลา และก็ให้ยาแรงเกินไป เพราะเศรษฐกิจโลกก็ส่งสัญญาณตั้งแต่ปีที่ผ่านมาว่าเริ่มชะลอตัวลง ในขณะที่แบงก์ชาติออกมาตรการ LTV เป็นช่วงเวลาที่กระทบอย่างแรง

ซึ่งการที่แบงก์ชาติออกมาตรการชะลอความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ แต่กระทรวงการคลังกลับออกมาตรการมากระตุ้นอสังหาฯนั้น ทั้งสองหน่วยงานนี้ได้คุยปรึกษากันก่อนหรือไม่ อันนี้ไม่ทราบได้ แต่แบงก์ชาติก็ทำไปตามความเห็นที่แบงก์ชาติเห็นสมควร ก็ทำ ทางกระทรวงคลังก็เห็นว่ายังต้องประคองเศรษฐกิจอยู่ ถึงได้ออกมาตรการลดภาษีเงินได้สำหรับการซื้อบ้าน

คือในภาครัฐ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ ความจริงเราทำงานชิ้นเดียวกัน ก็ต้องมาคุยกัน ขึ้นอยู่กับท่านว่าจะคุยหรือไม่คุย

ในฐานะที่เราเป็นภาคปฏิบัติตัวจริง ซึ่งที่อยู่อาศัยมีมูลค่าตลาดปีละ 7 แสนล้านบาท คิดเป็น 7-8% ของ GDP ประเทศไทย คงต้องขอให้กระทรวงที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัย

หากจะส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็สามารถเป็นเครื่องมืออีกตัวหนึ่งของรัฐบาลใช้ในการหมุนเศรษฐกิจ ส่งผลไปถึงภาควัสดุก่อสร้าง สินค้าตกแต่งบ้าน สิ่งสำคัญคือเป็น local content ใช้วัสดุส่วนใหญ่ในประเทศ เกิดการหมุนเวียนเงินในประเทศ

ขณะเดียวกัน นโยบายบ้านล้านหลัง ในส่วนของนโยบายเป็นสิ่งที่ถูกต้อง แต่ในเชิงปฏิบัติเป็นจริงได้หรือไม่ เพราะคนที่มีรายได้น้อยปกติก็ไม่ได้มีเงินออมที่จะจ่ายอยู่แล้ว แม้ซื้อบ้านใหม่มาสักหลังหรือสักห้องหนึ่ง บางทีก็ไม่ได้มีเงินซื้อเฟอร์นิเจอร์ แล้วจะเอาเงินที่ไหนไปชำระ เพราะความจริงที่เป็นอยู่ตอนนี้ ทุกคนรายได้ไม่พอรายจ่ายอยู่แล้ว

นโยบายดี แต่ในเชิงปฏิบัติคนมีเงินมาซื้อหรือมีความสามารถในการผ่อนไหม ยังเป็นเครื่องหมายคำถามอยู่ ก็ยังต้องคอยติดตามว่าปฏิบัติได้จริงสักกี่เปอร์เซ็นต์

จุดเป็นห่วงเรื่องเสถียรภาพรัฐบาล ถ้าเศรษฐกิจในส่วนของนโยบายใหม่ก็คงไม่ค่อยมีเอกภาพในการนำไปสู่การปฏิบัติ เพราะความที่มากหมอก็มากความ งานต่าง ๆ ที่เคยสั่งการได้ก็อาจเกิดความเห็นไม่ตรงกัน อาจส่งผลนำไปสู่การปฏิบัติจะช้าลง

ทั้งนี้ทั้งนั้น การที่มีรัฐบาลเก่ามาเป็นรัฐบาลใหม่ ในอีกมุมก็เป็นการสานต่องานเดิมที่เคยทำไว้มีความต่อเนื่อง

ในภาคของ real sector เราต้องการความต่อเนื่อง เก่งมากเก่งน้อยไม่ทราบ แต่เราต้องการความต่อเนื่อง จึงจะเป็นผลดีต่อประเทศ

ที่มา : Prachachat.net