Perspective อสังหาครึ่งปีหลัง โจทย์ใหม่ LTV+ โจทย์ใหม่กว่า “ค่าแรง 400”

Perspective อสังหาครึ่งปีหลัง โจทย์ใหม่ LTV+ โจทย์ใหม่กว่า “ค่าแรง 400”

16 กรกฎาคม 2562 คณะรัฐมนตรีภายใต้รัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา หรือรัฐบาลประยุทธ์ 2/1 ถวายสัตย์ปฏิญาณตนเข้ารับตำแหน่งเต็มคณะ ในทางการเมืองและในทางปฏิบัติอำนาจหน้าที่ของเจ้ากระทรวงคนใหม่ (บางกระทรวงบางตำแหน่งเป็นคนหน้าเดิม) เริ่มต้นนับ 1 อย่างเป็นทางการ โดยมีหนึ่งในนโยบายหาเสียงที่แปรสู่นโยบายรัฐบาล ก็คือ การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาท

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษผู้บริหาร 5 รายในวงการธุรกิจที่อยู่อาศัย ร่วมกันฉายคันฉ่องส่องอนาคตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลัง 2562

กับคำถามปลายเปิด 3 ประเด็นหลัก ผลกระทบ LTV-ผลกระทบค่าแรง 400 บาท-เทรนด์ครึ่งปีหลัง…จะปรับกลยุทธ์เพื่ออยู่รอดกันอย่างไร

อสังหาครึ่งปีหลัง

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม

กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

“ขึ้นค่าแรง 400 กระทบความสามารถแข่งขันประเทศไทย”

เทรนด์ครึ่งปีหลังน่าจะเป็นขาขึ้น มองในแง่ผลกระทบ LTV ควรจะดีขึ้นเพราะอยู่ด้วยกันมา 3 เดือนแล้ว รับรู้ไปแล้ว ดีเวลอปเปอร์ควรจะปรับตัวได้ ในแง่ลูกค้าควรจะปรับตัวได้มากขึ้น

ส่วนนโยบายค่าแรง 400 บาท เรื่องการขึ้นราคานั้นผลกระทบมากสุด น่าจะเป็นต้นทุนที่ดินที่มีผลต่อราคาอสังหาฯ ในส่วนค่าแรงกระทบเยอะน่าจะเป็น ConMat (construction material) เพราะส่วนใหญ่แรงงานก่อสร้างถ้าเป็นแรงงานฝีมือค่าแรงก็สูงกว่าค่าแรงขั้นต่ำอยู่แล้ว

อย่างตอนที่เพิ่ม 10% (ปรับเพิ่มจาก 300 เป็น 325 บาท) ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 1-2% กว่า ซึ่งก็ต้องขึ้นกับสถานการณ์ตอนนั้นด้วย เช่น ค่าแรงเพิ่ม 10% แต่ค่าวัสดุบางตัว (เหล็ก ปูน) อาจจะลงพอดี หรืออะไรก็แล้วแต่

คำถามคือบ้านกับคอนโดฯขึ้นราคาหรือเปล่า…จริง ๆ บ้านกับคอนโดฯขึ้นเพราะราคาที่ดินมากกว่าขึ้นเพราะราคาค่าก่อสร้าง จะเห็นว่าเฉลี่ยราคาพร็อพเพอร์ตี้ขึ้นปีละ 5-6% แต่วัสดุก่อสร้างขึ้นปีละ 1-2% โดยที่เราไม่ได้เห็นค่าแรงขั้นต่ำปรับอะไรมากมาย แต่ถ้าปรับก็ต้องขึ้นสูงแน่นอน มันต้องเป็นทางลบแน่นอน

ในธุรกิจเราถามว่าคนที่ได้รับค่าแรงขั้นต่ำมาซื้อบ้านด้วยหรือเปล่า บังเอิญไม่ใช่…ใช่ไหมครับ ธุรกิจมีทั้งได้ประโยชน์และเสียประโยชน์ในคราวเดียวกัน คนมีรายได้มากขึ้นแต่อสังหาริมทรัพย์ผมก็ต้องบอกตรง ๆ คนที่ได้ค่าแรงขั้นต่ำเพิ่มขึ้น ไม่ได้มาเป็นลูกค้าผมซะทีเดียว

นโยบายค่าแรง 400 บาท คงต้องดูก่อนว่ารายละเอียดมีอะไรบ้าง การนำมาใช้เป็นอย่างไร และกระทบต่อส่วนอื่นที่ตามมายังไง มองว่าผลกระทบน่าจะปานกลาง กระทบรุนแรงมากคงไม่ได้ขนาดนั้น ตอนที่ค่าแรงขึ้นจาก 220 เป็น 300 บาทก็กระทบระดับหนึ่ง แต่ไม่ได้ถึงขนาดว่าตลาดพังอะไร ไม่ได้รุนแรงขนาดนั้น

การทำสัญญากับผู้รับเหมาเราคำนวณเผื่ออยู่แล้ว สำหรับอาคารสูงปกติเราใช้แรงงานฝีมือเป็นหลัก แนวราบจะกระทบมากกว่าแนวสูงเพราะใช้กรรมกรแบกหามเยอะกว่า ส่วนแรงงานแนวสูงค่าตัวจะสูงกว่าโดยธรรมชาติอยู่แล้ว

ส่วนเรื่องรับเหมา ระยะสั้นโครงการที่ pass on ไปแล้วคงทำอะไรไม่ได้ ในกรณีที่เกิดขึ้นครั้งที่แล้ว (ขึ้น 10%) มีการช่วยเหลือกัน ดีเวลอปเปอร์ก็ช่วยผู้รับเหมาบ้างเพื่อไปด้วยกัน รับเหมาก็ absorb บ้างบางส่วน

ส่วนบ้านหรือคอนโดฯที่สร้างใหม่ ถ้ามีความชัดเจนตรงนี้เราก็เผื่อราคาไว้ได้ ส่วนจะกี่เปอร์เซ็นต์ต้องคำนวณ impact ที่แน่นอน ปกติผู้รับเหมาเขาทราบดีอยู่แล้วว่าแรงงานเขาถ้าจะให้จ้างได้ตามเวลา ตามงานแบบนี้ มีอยู่เท่านี้บาท จะเพิ่มเท่านี้บาท จะเผื่อเท่าไหร่เขาถึงจะอยู่ได้

แต่ถ้าถามว่าต้นทุนแรงงานเป็นคอสต์กี่เปอร์เซ็นต์ของอสังหาฯโดยรวม ตอนนี้ที่ดินมันเกินค่าก่อสร้างไปแล้วด้วยซ้ำ

ผมห่วงเรื่องอื่นมากกว่า สภาพการแข่งขันของประเทศไทยเทียบกับประเทศอื่นมากกว่า ถ้าค่าแรงขั้นต่ำเราขึ้น ตอนนี้มีเทรดวอร์ ก่อนหน้านี้คนก็แห่ไปลงทุนเพื่อนบ้านเรา พอมีตัวนี้มาก็จะเริ่มมาไทยบ้าง แต่ถ้าค่าแรงขั้นต่ำปรับ มีความไม่แน่นอนก็อาจจะส่งผลให้การแข่งขันลดลงบ้าง ความน่าสนใจเข้ามาลงทุนในเมืองไทยก็อาจจะน้อยลงบ้าง

ข้อแนะนำถึงรัฐบาลใหม่ (นิ่งคิด) อย่างที่เรียนผมเป็นห่วงถ้าขึ้นเร็วเกินไป การปรับตัวในด้านเอกชน การบริหารจัดการ การแข่งขันของประเทศอาจจะมีปัญหาได้ คงต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูง

สรุปว่าตอนนี้ค่าแรง 400 บาทผมไม่ทราบจริง ๆ ยังไม่มีประกาศ ผมยังไม่เชื่อจนกว่าจะมีอะไรให้เห็น แต่…ไม่ปรับดีที่สุดครับ (หัวเราะ)

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

“LTV เหมือนทำคีโมที่กรุงเทพฯ แต่อสังหาฯภูมิภาคตายหมด”

ค่าแรง 400 บาทยังไม่ออกเลย รอฟังรัฐมนตรีก่อน ภาคเอกชนจริง ๆ ก็ไม่ไหวต้องหนีไปหาพรีแฟบกันหมด วงการนี้ใช้แรงงานเยอะ มันไม่ดีอยู่แล้ว รายกลาง-เล็กก็ทำน้อย ๆ หรือต้องชะลอโครงการ ทำพรีแฟบด้วย ลดคนงานให้น้อยที่สุดด้วย ผู้ประกอบการถ้าไม่ใช่อสังหาฯต้องปรับตัวไปใช้โรบอตกันหมด ตัวละ 30 ล้านยังคุ้มค่า ทำได้หลาย ๆ ฟังก์ชั่น

อย่าถามผมเลยว่าดีเวลอปเปอร์มองค่าแรง 400 ยังไง เพราะไม่ใช่สิ่งที่เรามอง นั่นคือสิ่งที่นักการเมืองหาเสียง และเขาต้องทำสิ่งที่เขาพูด ปรับขึ้นค่าแรงเดี๋ยวก็มีคนตกงานอีกบานเลย ภาคอุตสาหกรรม ภาคที่ใช้แรงงานจะอยู่ยังไง ขึ้นราคาขายก็ไม่ได้ ไม่มีใครซื้อ

ผู้ประกอบการปรับตัวง่าย ๆ ออกจากกิจการ ออกจากธุรกิจ รัฐบาลก็ไม่ได้ภาษี

ผลิตสินค้าออกมาราคาขายเพิ่มไม่ได้เพราะกำลังซื้อไม่ดี เศรษฐกิจไม่ดี แต่รัฐเพิ่มต้นทุนค่าแรง สุดท้ายก็คงต้องเลิกเพราะจะให้ขาดทุนเพื่อชาติ…คงทำไม่ได้เหมือนกัน

นโยบายขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ รู้ไหมว่าตอนนี้เส้นของการตัดสินใจเริ่มปริ่ม ๆ แล้ว วิ่งไปหาโรบอตแล้ว ซึ่งถ้าอสังหาฯกระทบจะลามอีกหลายเซ็กเตอร์ กระเบื้อง สีทาบ้าน ค่าถมดิน ค่าขนส่ง ฯลฯ

แนวโน้มครึ่งปีหลังปัจจุบันนี้โอเวอร์ซัพพลาย รายใหญ่ก็รู้สึกหยุดไม่ได้ ออกของมาราคาสูงหมดเพราะขายได้ และซัพพลายเข้มข้นในบางทำเลอย่างนนทบุรียังไม่ลดลงเลย ทำเลสุขุมวิทคิดว่าไม่ล้นหรอกเหรอ ทำเลฮอตทั้งหลายที่หลายกูรูบอกมา เวลาจะเติมซัพพลายก็แข่งกันมาเติมในทำเลท็อป 3

ด้านตลาดต่างจังหวัด ภาคอีสานยอดตกไม่มากเท่า กทม.-ปริมณฑลเพราะลูกค้าเรียลดีมานด์ คอนโดฯตอนนี้ (ต่างจังหวัด) เลิกทำกันหมดแล้ว บ้านไม่มีเก็งกำไรอยู่แล้ว แต่เจอ LTV เข้ามีปัญหากลุ่มลูกค้า เช่น ข้าราชการย้ายงาน กะอยู่ 4-5 ปี ซื้อไม่ได้ ถูกนับเป็นหลังที่ 2 ต้องดาวน์เยอะ ผ่อนได้แต่ซื้อไม่ได้ ก็ลำบาก

LTV เหมือนทำคีโมที่ตับ แต่กระเพาะ ลำไส้ไปหมด ทำคีโมที่กรุงเทพฯ แต่ภูมิภาคตายหมด ทั้งที่เขาไม่ได้มีส่วนได้ส่วนเสียเรื่องเก็งกำไรอสังหาฯ ซึ่งแบงก์ชาติออกมาตรการเพราะหนี้เสียหรือ NPL ลูกค้า Gen Y อายุ 30 ปีขึ้นไป เชื่อกูรูทั้งหลายซื้อคอนโดฯ 2 ห้อง ผ่อน 2 แบงก์ เขาก็ล็อกตรงนี้เลย ถ้ามีสองชื่อถือกรรมสิทธิ์อยู่ก็ถือว่าเป็นหลังที่ 2 ถึงเวลาผ่อนไม่ไหวก็ปล่อยให้ยึดเป็น NPL

สรุปว่า LTV เปรียบเหมือนทำคีโม Gen Y แต่ผู้ขอสินเชื่อตายทุกเจน ซึ่งแบงก์ชาติก็ไม่สามารถออกมาตรการเฉพาะเจนได้ ต้องออกรวม ๆ ผลลัพธ์คือตายหมู่

ถามว่าเศรษฐกิจวิกฤตหรือยัง ตอบว่ายังไม่โคม่าหรอก ต้องดูสภาวะความแข็งแกร่งทางการเงิน บริษัทที่ขยายเยอะ ๆ 15-20 โปรเจ็กต์ต้องดูว่าเหลือขายเท่าไหร่ ถ้าใครเปิดโปรเจ็กต์แล้ว (ยอดขาย) แหว่ง ๆ เป็นขนมครก เหนื่อยทุกคน on going ต้องจ่ายค่าก่อสร้างอีกบานเลย ยุคนี้ใครที่ขึ้นโครงการพอประมาณ ยิ้มเลย

เทรนด์ครึ่งปีหลังดีเวลอปเปอร์ ทุนท้องถิ่นเขารู้ตัวกันหมดแล้ว (แผนธุรกิจ) เล็งให้แม่น หลายจังหวัดบ้านเดี่ยวสองชั้นขายเริ่มไม่ไหว ต้นทุนสูง ราคาไม่ได้ลูกค้ากำลังผ่อนไม่มี ต้องปรับโปรดักต์บางจังหวัดบ้านเดี่ยวสองชั้น ราคา 3-4 ล้าน ลดเหลือเป็นบ้านเดี่ยวชั้นเดียวอย่างโคราช ลดราคาลงนิดหน่อยอยู่ที่ 3 ล้าน ทำให้พอไปได้

ถามว่าภาคไหนเหนื่อยสุด…ตอนนี้กลายเป็นชลบุรีเหนื่อยสุด ใบอนุญาตจัดสรรไม่ออก 3 เดือนแล้ว กรมที่ดินให้ท้องถิ่นเซ็นเชื่อมทาง เชื่อมท่อระบายน้ำเสียเพราะมีปัญหาร้องเรียน แต่ไม่รู้ยังไงเหมือนกัน อยู่ดี ๆ ซัพพลายหาย ไม่ใช่เพราะผู้ประกอบการเลิกทำ แต่หายเพราะไม่ให้ทำ

วิโรจน์ เจริญตรา

กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)

“รับเหมานำเครื่องจักร-โรบอตมาเพิ่ม เป้าหมายจ้างคนลดลง 30%”

ค่าแรงขั้นต่ำ 400 บาท ถ้าขึ้นแรงขนาดนี้ความเห็นก็คือ ต้องขอให้นักธุรกิจปรับตัวนิดหน่อย พรีบิลท์ตอนนี้ปรับตัวคือเอาเครื่องจักรมาเพิ่มเพื่อใช้แรงงานน้อยลง เราจะจ้างคนน้อยลง

เดิมไซต์ก่อสร้างส่วนใหญ่ใช้คนงานก่ออิฐฉาบปูน ปูกระเบื้อง เป็นระบบคอนเวนชั่นนอล ใช้แรงงานเป็นหลัก ซื้อวัสดุมาก่อมาสร้าง

ต่อไปต้องใช้วัสดุสำเร็จรูป นำระบบฟอร์มเวิร์กส์มาช่วย ระบบโรบอตมาช่วยทุกอย่าง จะใช้คนให้น้อยลง ทำยังไงก็ได้มีเป้าหมายคือลดคนให้น้อยลง (ย้ำ)

ก่อนหน้านี้ก็เริ่มคิดตั้งแต่ยุคที่ปรับจาก 220 เป็น 300 บาท แต่ยังไม่เริ่มเป็นรูปธรรมเพราะลงทุนเยอะ ตอนนี้เราคิดว่าการลงทุนมันคุ้มค่ากับค่าแรงที่สูงขึ้น

ยกตัวอย่าง ไซต์ก่อสร้างใช้ 500 คน ลดได้ 30% ก็เอามาถัวเฉลี่ยกับค่าแรงที่เพิ่มขึ้น ตอนนี้เราคิดว่ามันอาจถัวไม่ได้ แต่อนาคตอาจถัวได้ ขึ้นกับเขา (รัฐบาล) ปรับขึ้นกี่ครั้ง ถ้าปรับขึ้นแบบทยอยไปเรื่อย ๆ ยิ่งถัวได้ดี สำหรับพรีบิลท์คิดว่าเราควรจะลงทุนเลย ณ วันนี้

การลงทุนตกไซต์ละ 40-50 ล้านบาท บริษัทมีอยู่ 10-12 ไซต์ก่อสร้างแต่คงไม่ได้ใช้ทั้งหมด เตรียมไว้ 200 ล้านปรับปรุงระบบการทำงานไป หลัก ๆ เป็นระบบฟอร์มเวิร์กส์กับลงทุนเครื่องจักรด้วย โรบอตก็ส่วนหนึ่ง แต่เราใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จมาแทนด้วย ก่อสร้างสำเร็จรูปมาจากโรงงานส่วนหนึ่ง และทำหน้าไซต์แต่ใช้ฟอร์มเวิร์กส์ทำ

เปรียบเทียบระบบฟอร์มเวิร์กส์กับพรีแฟบ ข้อแตกต่างพรีแฟบคือชิ้นส่วนสำเร็จรูปผลิตที่โรงงาน ฟอร์มเวิร์กส์คือการหล่อชิ้นงาน ทำที่โรงงานเหมือนกัน แต่สิ่งที่เราปรับตัวคือเอาฟอร์มเวิร์กส์ที่โรงงาน แต่มาทำที่หน้าไซต์งานแทน ซึ่งฟอร์มเวิร์กส์เสียค่าลงทุนเยอะแต่ไม่ต้องเสียค่าขนส่ง เหมือนเป็นมินิโรงงานหน้าไซต์ ซึ่งฟอร์มเวิร์กส์ลงทุน 200 ล้าน คงจะใช้ได้ 3-4 ปี ก็ต้องลงทุนและ maintenance

ปัจจุบันพรีบิลท์มีแรงงานในมือ 3,000-4,000 คน สัดส่วนแรงงานฝีมือกับกรรมกรน่าจะครึ่งต่อครึ่ง แต่ค่าแรงขั้นต่ำถ้าปรับให้กรรมกรก็ต้องปรับให้แรงงานฝีมือด้วย มองว่าค่าก่อสร้างขึ้นเยอะเลยถ้าปรับขนาดนี้

ทั้งนี้ ทั้งนั้น รับเหมาทำคอนโดฯประมูลทุกปี ในการประมูล 1 โครงการ ใช้เวลาสร้าง 2 ปี เฉลี่ยงานในมือเต็ม 10-12 ไซต์ แต่จะมีงานสร้างเสร็จครึ่งหนึ่ง ต้องประมูลใหม่เข้ามาเติมพอร์ตอีกครึ่งหนึ่ง เพราะฉะนั้น งานประมูลจะมีตลอดทั้งปี

ประเด็นอยู่ที่รับเหมาเอกชนไม่มีค่า K (ค่าต้นทุนผันแปร ใช้ในงานประมูลภาครัฐ) ถ้าค่าแรงปรับขึ้นระหว่างทางเราต้องรับสภาพไป ไม่สามารถประมูลใหม่ บางทีอาจต้องไปขอ owner ว่าจะช่วยเท่าไหร่ แต่ตอนนี้โอว์นเนอร์ก็ลำบาก (ยิ้ม)

ถ้าปรับขึ้น 400 บาท ปกติค่าแรงงานมีสัดส่วน 30% ของมูลค่าโครงการ รอบนี้สมมุติขึ้น 23% คูณ 30% เท่ากับค่าก่อสร้างขึ้น 7% กว่า แต่อันนี้ไม่รวมค่าของ (วัสดุก่อสร้าง) ที่ขึ้นนะ ถ้ารวมค่าของที่ขึ้นอีกสัก 3% ผมว่าค่าก่อสร้างต้องขึ้นถึง 10% ดีลใหม่ต้องขอปรับค่าก่อสร้างเพิ่มอีก 10% เป็นค่าเผื่อเหลือเผื่อขาด

ถามว่าต้นทุนค่าก่อสร้างพอขึ้นอีก 10% ไปอยู่ในราคาบ้านเท่าไหร่ อืมม์…ไม่แน่ใจ ค่าก่อสร้างมีประมาณครึ่งหนึ่งของมูลค่าโครงการ ถ้าค่าก่อสร้างขึ้น 10% ครึ่งหนึ่งคือ 5% น่าจะเป็นราคาบ้านที่ต้องขึ้นนะ

ถัดมาค่าแรงสูงขึ้นกระทบทั้งการก่อสร้างแนวราบและแนวสูง แต่แนวราบกระทบเยอะ มูลค่าบ้านแนวราบมีค่าก่อสร้างอาจถึง 70% เพราะค่าที่ดินถูกกว่า แต่แนวสูงที่ดินแพง ยิ่งทำเลในเมือง อาจมีค่าก่อสร้าง 50% ค่าที่ดิน 50% แต่ถ้าแนวราบมีก่อสร้าง 70% ที่ดิน 30%

ฉะนั้น เพื่อลดผลกระทบต้องขอให้รัฐบาลขึ้นช้าหน่อย ไม่ใช่ขึ้นปีเดียวทีเดียว อย่างน้อยต้องให้เวลาเพราะโครงการที่เราเซ็นสัญญาก่อสร้างยังมีอายุอีกตั้ง 1 ปีกว่า เอกชนก็ไม่มีค่าเค ผมต้องรับความเสี่ยงไป 1 ปีครึ่ง อย่างน้อยในปีแรก (ของรัฐบาลใหม่) อย่าเพิ่งปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ชะลอไว้รอนิดหนึ่ง

แต่ถ้ารัฐบาลไม่รอ ขึ้นเลย ผมก็ขาดทุน (หัวเราะ)

ก็ต้องไปดูว่าเราขึ้นค่าแรงทั้งหมดไหม เพราะค่าแรงกรรมกรต้องขึ้นตามกฎหมาย แต่ค่าแรง skill labor จากอัตราเพิ่ม 23% อาจขึ้นไปสัก 10-15% เนื่องจากจ้างแพงอยู่แล้ว

ปกติถ้าค่าแรงขั้นต่ำกรรมกรวันละ 300 บาท แรงงานมีฝีมือพวกช่างไม้ ช่างปูน ช่างสีก็ 400 บาท สูงกว่า 100 บาท แต่ช่างกระเบื้องอาจถึง 500 บาท/วัน เขาได้อยู่แล้วแต่ต้องถูกปรับขึ้นอีก เช่น คนได้ 400 ต้องปรับเป็น 450-470 บาท พวก 500 ก็ต้องปรับขึ้นอีก

ซึ่งค่าแรงขั้นต่ำของไทยแต่คนที่ได้ประโยชน์ คือ แรงงานต่างด้าว ค่าแรงขึ้นอีก 23% ประโยชน์ 100% คนที่ได้คือแรงงานต่างด้าว

แต่คนไทยได้ขึ้นไม่ถึง ช่างฝีมือคงได้ไม่ถึง ผลประโยชน์อยู่กับแรงงานต่างด้าวหมด

ส่วนเรื่องเพิ่มโปรดักทิวิตี้ทำไม่ได้หรอก พูดกันมาตั้งกี่สิบปีแล้ว ก็รู้อยู่ทำได้แค่นี้ ไม่ใช่ว่าเราไม่เคยปรับตัว เราปรับตัวมาหลายรอบแล้ว แต่ที่เราต้องปรับตัวคือเลิกใช้คน เพราะคนมีขีดจำกัด

โปรดักทิวิตี้ผมว่าคนไทยเราปรับตัวมานานแล้ว แต่ที่จะโปรดักทิวิตี้จริง ๆ ต้องใช้เครื่องจักร

ดุษฎี ตันเจริญ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) หรือ MK

“ครึ่งปีหลังอยากได้ยาแรง ที่ช่วยทั้งผู้ซื้อและอสังหาฯ”

ค่าแรง 400 บาททำให้ครึ่งปีหลังคงจะยากขึ้น เพราะมีผลกระทบกับราคาอสังหาฯ แต่จริง ๆ แล้วไม่น่ากระทบเปอร์เซนเทจที่เยอะมาก แน่นอนว่าต้นทุนที่เกี่ยวกับแรงงานคำนวณโดยรวมแล้วขึ้น ทุกดีเวลอปเปอร์ต้องดูราคาให้สมเหตุสมผล

ในส่วนของการแมเนจแรงงานคน ทิศทางที่ดีเวลอปเปอร์ทั้งหลายมุ่งจะไปต้องหาพาร์ตเนอร์ ร่วมกันสตัดดี้เทคนิคการก่อสร้างสำเร็จรูปมากขึ้น ขนาดเราเป็นรายเล็ก ๆ ก็ต้องคุยกับพาร์ตเนอร์ จะมีอะไรสำเร็จรูปให้เราใช้ได้มากที่สุด เพราะโจทย์ธุรกิจคือ 1.ค่าแรงสูงขึ้นทุกวัน 2.แรงงานฝีมืออาจจะน้อยลง จำนวนแรงงานก็อาจจะน้อยลงด้วยตามลำดับ

สมัยก่อนเราพึ่งแรงงานต่างชาติบ้าง ในอนาคตอาจมีปัญหามากขึ้น เพราะฉะนั้น อนาคตต้องพึ่งหุ่นยนต์ ใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างมากขึ้น

ประเด็น LTV เราก็ต้องอยู่กับมัน (หัวเราะ) MK โชคดีที่จับกลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรกค่อนข้างเยอะ ยอดขายชะลอบ้างก็มี แต่ 70-80% ซื้อเป็นบ้านหลังแรก ที่เหลือเขามีกำลังซื้อ หลายคนยังมีเงินเก็บ และเราให้ผ่อนเงินดาวน์ยาวขึ้น 3-6 เดือน ลูกค้ามีโอกาสปรับตัวมากขึ้น

ครึ่งปีแรกไม่ได้มีโครงการเปิดใหม่ จะมาบุกปลายปี ทำให้เสร็จไตรมาส 4 เลย ช่วงนี้พยายามเร่งระบายสต๊อก เราค่อย ๆ ทำ ค่อย ๆ เคลียร์ไป สต๊อกเราไม่เยอะ ครึ่งปีที่ผ่านมาทาวน์เฮาส์ใหม่ที่เปิดในปี 2561 จำนวน 4 โครงการ กับไล่ปิดสต๊อกของเก่า

อาจมีคำถามว่าเศรษฐกิจอย่างนี้ ทำไมเราต้องเปิดโครงการใหม่อีก ต้องบอกว่าถึงยังไงธุรกิจ life ยังต้อง go on บนทำเลที่มีฐานลูกค้าอยู่โฟกัสเซ็กเมนต์เดิม ๆ ที่เคยทำ เก็บตกลูกค้าเดิม ๆ เคยบอกว่าปลายปีจะเปิดที่บางนา เป็นถิ่นที่เราลงโครงการหลัง ๆ ที่ทำมาก็หมดแล้ว ก็ต้อง continue มีสต๊อกใหม่

โมเดลบริหารสต๊อกจะต้องมีสต๊อก 2.5 เท่าของยอดขายต่อเดือน เช่น เป้าปีละ 3,000 ล้าน ต้องมีสต๊อกมากกว่านั้น 2.5 เท่า หรือมีสต๊อก 6,000-7,000 กว่าล้าน แต่ไม่ใช่ทำทีเดียว ทยอย ๆ ทำตลอดทั้งปี ช่วงนี้ (ดีเวลอปเปอร์) เหนื่อยทั้งตลาด ต้องมอนิเตอร์สถานการณ์ บางช่วงอาจสต๊อกต่ำกว่า 2.5 เท่า บางช่วงก็ทำพอดีกับ 2.5 เท่าเพราะถ้าลูกค้าไม่มีชอยซ์ก็ลำบากอีก

ในด้านทำเลแนวราบ ปัจจุบันนี้ต่อให้ไม่ปรับค่าแรงบ้านก็กระเด็นออกไปไกลจากในเมือง (หัวเราะ) เพราะราคาที่ดินขึ้น ขณะที่กำลังซื้อลูกค้าไม่ได้ขึ้นเท่ากับราคาที่ดิน จะเห็นว่าโลเกชั่นขยับตัวไปเรื่อย ๆ เดิมเห็นว่าไกลจัง แต่ตอนนี้จะเห็นว่า อืมม์ ทำเลนี้ดีเวลอปเปอร์มากันหมดเลย

สำหรับรัฐบาลใหม่ จีดีพีก็ไม่ขึ้น เงินบาทแข็ง ทุกคนรอดูภาครัฐจะขยับตัวยังไง มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ได้ยินมาแต่ไม่อยากจะพูดเลยว่าอยากได้ยาแรงขึ้น ให้ตรงเบเนฟิตทั้งลูกค้าและดีเวลอปเปอร์ ล่าสุดที่ออกมาคือนโยบายบ้านต่ำล้าน แต่มาตรการที่เรามองหาอยากได้ครอบคลุม ช่วยเหลือจริงจังทั้งสำหรับลูกค้าและอสังหาฯ

มองแนวโน้มครึ่งปีหลัง เหนื่อยสุดน่าจะเป็นเรื่องหนี้ครัวเรือน ส่วน LTV ก็ยังเป็นตัวกดดันอยู่ การปรับตัวทุกคน คงชะลอส่งซัพพลายใหม่เข้าตลาด รายใหญ่ที่บริหารสต๊อกได้อาจชะลอซัพพลายใหม่ แต่รายกลางรายเล็กที่จะต้องทำยอดต่อตัวบิสซิเนสต้องแมเนจ อะไรที่ต้องลอนช์ ก็ต้องลอนช์ เป้าก็ไม่ได้แตกต่างจากปีที่แล้ว

ในส่วนของ MK เป้าขายปีละ 3,000 ล้าน ราคายูนิตเฉลี่ย 4 ล้าน ตกสร้างปีละ 700-800 หลัง ซึ่งบริษัทไม่ได้ทำของแพง สต๊อกราคา 7-8 ล้านเกือบหมดแล้ว เฉลี่ยจะอยู่ที่ 4-5 ล้านเป็นสินค้าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ก็ 2-3 ล้าน เป็นทิศทางที่เราจะมุ่งไปทางนี้

เราบริหารสต๊อกให้สัมพันธ์กับยอดขาย ไม่ได้ปูพรมสร้างไว้เยอะ ถ้าเกิดผลกระทบอันใกล้จะกระทบด้านคอสต์ทันที ต้องแมเนจไปรัดเข็มขัดในส่วนอื่น ๆ โดยเฉพาะซอฟต์คอสต์ทั้งหลาย

คำว่ารัดเข็มขัดก็ต้องไปดู spending ทั้งหลายที่เป็น soft cost รีวิวได้ก็ต้องจัดการ อันดับแรกไปที่มาร์เก็ตติ้งก่อน แต่เราคงไม่ใช่ไม่ spend เลย แต่จะถามมากขึ้น ลงรายละเอียดมากขึ้น ไปออนไลน์มากขึ้นเพราะตรงทาร์เก็ตกรุ๊ปมากขึ้น กิจกรรมอะไรที่ต้องทำก็ทำ แต่เคยจ่ายเงิน 100% ต้องมารีวิวดูอะไรทำเองได้ ประหยัดได้ คงโฟกัสการบริหารจัดการ spend wisely มากกว่า

ซึ่งปกติงบฯการตลาด 3% ของยอดขาย ถ้าไม่ใช่ new project รีวิวลดต่ำกว่า 3% ได้อยู่ แต่ถ้า new project launch ก็ต้องมาดูละเอียด การทำมาร์เก็ตต้องไม่หว่านเหมือนเมื่อก่อน มีการทำ targeted marketing มากขึ้น ทำ localize marketing มากขึ้น มีการใช้บิ๊กดาต้ามาช่วยเราค่อนข้างเยอะ

ส่วนซอฟต์คอสต์ตัวอื่นก็มี operating cost ตั้งแต่ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าคน อะไรที่เรารีวิวได้ก็จะรีวิวทุกส่วน

เราต้องเตรียมพร้อมในการรับมือสถานการณ์ ส่วนที่ต้องขายก็ขายไป ส่วนที่ต้องใช้จ่ายก็ทำไป ส่วนรัดเข็มขัดก็ทำไป แต่จริง ๆ ต่อให้เศรษฐกิจดีเรื่องเหล่านี้ก็ต้องอยู่ในสิ่งที่เราต้องทำ พอเกิดเหตุการณ์อย่างนี้ ยิ่งมาถูกทาง เพราะทำงานบางทีคนลืมเอกซเรย์จนมีจุดรั่วไหลโดยที่เราไม่เห็น

วสันต์ เคียงศิริ

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

“รัฐต้องคำนึงถ้าค่าแรงแพงขึ้น โปรดักทิวิตี้ก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วย”

ครึ่งปีหลังผมว่าจะแย่กว่าครึ่งปีแรกหรืออาจจะทรงตัว มองในแง่ดีแล้ว ตอนนี้ปัจจัยลบมีเยอะนิดหนึ่งเริ่มจากภาวะเศรษฐกิจภาพใหญ่ที่ชะลอตัวลงมา ตัวเลขจีดีพีภาครัฐก็ปรับลดลงมาเองเหลือ 3.3% ภาคเอกชนมองว่าอาจจะต่ำกว่านั้นด้วยซ้ำไป

ในแง่อสังหาฯตัว LTV ทำให้ตลาดลดลงไปเยอะทั้งแนวสูงและแนวราบ เพราะ LTV ถึงแม้ไม่มีคนซื้อลงทุนเก็งกำไร แต่บ้านแนวราบถูกแอปพลายเข้าไปด้วย ทำให้ตลาดตรงนี้ตัวเลขจะสโลว์ลงไปเรื่อย ๆ ก็ยังไม่เห็นว่าแบงก์ชาติมีท่าทีจะผ่อนคลายอะไร

แล้วต้นปี 2563 ก็จะมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแอปพลายอีก เริ่ม 1 มกราคมปีหน้า ประชาชนทั่วไปอาจจะผ่อนคลายเรื่องอัตราจัดเก็บที่ถูกกว่าเพดานที่กำหนดไว้ แต่ผู้ประกอบการโดนเรื่องสินค้าในสต๊อก วัตถุดิบไม่ว่าที่ดินเปล่า หรือบ้านที่ต้องสร้างเสร็จก่อนขาย หรือคอนโดฯที่ต้องสร้างทั้งตึกให้เสร็จก่อนจะโอนยูนิตแรก พวกนี้กลายเป็นอินเวนทอรี่ของเราซึ่งจะถูก taxs (เก็บภาษี)

อันนี้จะเป็นภาระค่อนข้างเยอะเหมือนกัน ในภาวะเศรษฐกิจอย่างนี้ที่เราไม่สามารถระบายของได้เร็ว พอมาตรงนี้เป็นภาระขึ้นไปอีก และแบงก์ยังเข้มงวดอยู่ ผมว่าปัจจัยลบมันค่อนข้างเยอะ ปัจจัยบวกยังไม่ค่อยมีไง ครึ่งปีหลังทรง ๆ ตัวผมว่าเก่งแล้วนะ

เพราะฉะนั้น รัฐบาลใหม่เข้ามาสิ่งแรกที่ต้องทำคือสร้างความมั่นใจให้ได้ เพราะตอนนี้ดัชนีเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงตลอด ล่าสุดต่ำสุดในรอบกี่เดือนจำไม่ได้ คนไม่มั่นใจ แบงก์ก็ไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อ ก็ยิ่งไปกันใหญ่

ส่วนการกระตุ้นเศรษฐกิจรัฐบาลทำอยู่แล้วล่ะ แต่ไม่รู้ว่าจะทำยังไง (หัวเราะ) จะทำให้คนมั่นใจมากขึ้น และอะไรหรือกฎระเบียบใดที่จะเพิ่ม (ต้นทุน) เข้ามา ชะลอได้ก็ชะลอไว้ก่อน ซึ่งไม่รู้ว่ายังจะมีอะไรใหม่อีกหรือเปล่า กับภาษีที่ดินฯที่กำลังจะบังคับใช้ ถ้าขยับออกไปจะช่วยได้ รวมทั้ง LTV ทำให้ผ่อนคลายได้หน่อย ช่วยได้ในภาวะอย่างนี้ เพราะธุรกิจอสังหาฯก็เป็นเซ็กเตอร์ใหญ่สำหรับบ้านเรา

ภาษีที่ดินฯผลกระทบผู้บริโภคก็เรื่องหนึ่ง แต่สำหรับผู้ประกอบการเป็น inventory tax ผมว่ามันเหนื่อย ของเราจะเหลือไม่ได้ระบายเร็วอย่างที่คิด กลายเป็นว่ายิ่งขายช้ายิ่งโดนภาษี ยิ่งไปกันใหญ่

ถ้ารัฐบาลจะเลื่อนจัดเก็บ เลื่อน 1 ปี หรือเลื่อนจนดูภาวะเศรษฐกิจดีขึ้นดูจังหวะที่เหมาะสม จริง ๆ เป็นเรื่องที่ดีนะ สำหรับจะแอปพลาย แต่เรื่องขอ timing ดูนิดหนึ่งว่าเป็นยังไง เศรษฐกิจแบบนี้ถ้าประกาศใช้มันเหมาะสมที่จะบังคับใช้หรือเปล่า กลัวว่าจะไปกันใหญ่

ครึ่งปีหลังดีเวลอปเปอร์ก็ต้องหาช่องทาง งานมหกรรมบ้านและคอนโดก็คุยกันว่าจะเร็วขึ้น ดูว่าเป็นช่องทางช่วยมาร่วมกันขายของ ตอนนี้เราย้ายไปที่พารากอนให้ความสะดวกคนที่อยากได้บ้าน ย้ายมาจัดในเมืองมากขึ้น มีกำหนดแล้ว 12-15 กันยายนนี้

ประเด็นค่าแรง 400 รัฐต้องคำนึงว่าถ้าจะมีค่าแรงแพงขึ้น โปรดักทิวิตี้ทำยังไงก็ต้องเพิ่มขึ้นด้วย ต้องพัฒนาฝีมือแรงงานควบคู่ไปด้วย ราคา (ค่าแรงขั้นต่ำ) กับโปรดักทิวิตี้ต้องไปด้วยกัน ไม่เช่นนั้นสู้เขาไม่ได้อยู่ดี

ปัจจุบันแรงงานสร้างบ้านแนวราบก่อสร้างระบบก่ออิฐฉาบปูนหรือคอนเวนชั่นนอล ผู้รับเหมาหนึ่งรายต้องมีคนงาน 10-20 คน ถ้าสร้างบ้านพร้อมกันหลาย ๆ หลังก็ต้องมีคนงานเพิ่มขึ้นอยู่แล้ว ส่วนพรีแฟบ (ระบบสำเร็จรูป) ก็ต้องมีคนงานที่มี skill สูงขึ้นอยู่ในโรงงานผลิตของสำเร็จออกมา ก็ต้องใช้แรงงานคนอยู่ดี

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ…ไม่กล้าขอ (หัวเราะ) ทำภาพใหญ่เศรษฐกิจก่อนเถอะแค่นี้ผมว่าเหนื่อยแล้วล่ะ เพราะเทรดวอร์ก็หนัก เราทำอะไรมากไม่ค่อยได้แต่ effect เราเยอะ

คำแนะนำถึงเพื่อนดีเวลอปเปอร์ ตอนนี้ผู้ประกอบการต้องบอกว่าสถานการณ์อาจจะไม่ได้เอื้ออำนวยให้เราทำธุรกิจได้คล่องตัวเหมือนสมัยก่อน ต้องดูกำลังของเราเอง อย่าทำเกินตัวไปมาก หนี้สินก็ดี สภาพคล่องก็ดี จำนวนโครงการ ทำให้พอดี อย่าเกินตัวมาก

ข้างหน้ามีอะไรที่ไม่แน่นอนเยอะ ช่วงนี้ต้องประคับประคองไปให้เรามั่นคงแข็งแรง

ผมว่าความมั่นคงแข็งแรงตอนนี้ดีกว่า growth ผู้ซื้อบางคนก็ใช้ไปตลอดชีวิต ฉะนั้น เขาซื้อแล้วต้องให้เขามั่นใจว่าอยู่ตลอดรอดฝั่งได้เรียบร้อย ไม่ต้องห่วงหรอกเศรษฐกิจดีขึ้นจะขยายธุรกิจก็ทำได้

แต่ช่วงนี้ต้องดูอย่างระมัดระวัง ทำพอดีตัว ดูตามสถานการณ์

ที่มา : www.prachachat.net