ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงกลางปี 2558

323

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในไตรมาสที่สองของปี 2558 ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่มีความกังวลเรื่องผลกระทบที่ไหลบ่ามาจากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซัพพลายจากพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกครองตลาดด้วยอัตราการเปิดตัวใหม่คิดเป็น 73% ของซัพพลายทั้งหมด เป็นเพราะความขาดแคลนที่ดินและมูลค่าที่ดินเป็นอุปสรรคที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการ ดีมานด์จากผู้ซื้อที่ร่ำรวยยังคงแข็งแกร่ง เพราะคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ที่มีราคาขายเฉลี่ย 150,000 บาท ต่อตารางเมตรจากผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงในทำเลไพรม์สามารถขายได้อย่างรวดเร็วส่วนที่เติบโตช้าที่สุด คือ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางที่มีทำเลที่ตั้งห่างไกลจากระบบขนส่งมวลชน กล่าวโดยสรุปคือ ราคายังเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในตลาดระดับไพร์มและซุปเปอร์ไพร์ม

 

ซัพพลายคอนโดมิเนียมในช่วงท้ายไตรมาสที่ 2 ของปี 2558 เท่ากับ 362,697 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.2% จากไตรมาสที่แล้วและเพิ่มขึ้น 23.9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และจนถึงตอนนี้มีซัพพลายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 34,439 ยูนิตจาก 71 โครงการ ซึ่ง 20,780 ยูนิตจาก 37 โครงการจะเปิดตัวในไตรมาสที่ 2 ของปี 2558

โครงการเปิดตัวใหม่ (New Launch) ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ซึ่งคิดเป็น 73% ของ ซัพพลายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2558 ตามมาด้วยพื้นที่เขตชานเมืองและเขตเมืองคิดเป็น 21% และ 6% ตามลำดับ ของโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2558 มีเพียงประมาณ 1,242 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวใหม่ในเขตเมือง เพราะขาดแคลนที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่และที่ดินมีราคาสูง ซึ่งเป็นปัญหาสูงสุดในตอนนี้ ดังนั้น โครงการเปิดตัวใหม่ในเขตเมืองส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการเกรดเอและโครงการในระดับที่เหนือขึ้นไปเพื่อแสดงให้เห็นในราคาซึ่งเป็นปัจจัยของค่าที่ดินราคาสูง

คุณริษิณี ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า แนวโน้มที่คล้ายกันอาจพบได้ในพื้นที่เขตชานเมืองซึ่งบรรดาโครงการพัฒนาใหม่ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนกำลังเริ่มเปลี่ยนกลุ่มไปสู่ตลาดระดับกลาง-สูงเพื่อแสดงให้เห็นว่าที่ดินมีราคาสูงขึ้น ซึ่งนอกจากโครงการทั้งหมด 7 โครงการที่เปิดตัวในเขตนี้ 5 โครงการเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเกรด เอ ในแง่ของยูนิต 77% ของยูนิตทั้งหมดในเขตนี้เป็นคอนโดมิเนียมเกรด เอ

Advertisement

โครงการคอนโดมิเนียมระดับที่ใหญ่ขึ้นส่วนใหญ่ถูกสร้างในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก บางโครงการในเขตที่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าในอนาคต เช่น โครงการ แอสไปร์ เอราวัณซึ่งมีจำนวนยูนิต 1,576 ยูนิต อยู่ห่างจากสถานีพิพิธภัณฑ์ช้างเอราวัณเพียง 50 เมตร มีกำหนดเปิดตัวในปี 2563 และโครงการ ลุมพินี มิกซ์ เทพารักษ์ – ศรีนครินทร์ซึ่งมีจำนวนยูนิต 2,041 ยูนิต ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า MRT สายสีเหลืองในอนาคต

ในภาพรวม อัตราขายเพิ่มขึ้นจากช่วงปลายปี 2557 จากเพียง 84% เป็น 85.3% ในช่วงไตรมาสที่สองของปีนี้ โดยมีจำนวนคอนโดประมาณ 309,388 ยูนิต จาก 362,697 ยูนิตที่ขายได้ในกลางปีนี้ มีคอนโดประมาณ 53,309 ยูนิตที่พร้อมขาย โดยที่ประมาณ 38,163 ยูนิตเป็นยูนิตพร้อมขายที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก ในขณะที่ยูนิตพร้อมขายในเขตชานเมืองเท่ากับ 9,978 ยูนิตและยูนิตพร้อมขายในเขตเมืองมีเพียง 5,168 ยูนิตเท่านั้น

ราคาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ค่อยๆ ขยับราคาสูงขึ้นทั่วทั้งกรุงเทพฯ แต่เป็นช่วงราคาที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับทำเล ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราคาเพิ่มสูงขึ้นในอัตราที่เร็วกว่ามากเพราะความขาดแคลนที่ดินและการไหลทะลักของโครงการระดับซุปเปอร์ไพร์มที่เปิดตัวในราคาสูงกว่า 250,000 บาท ต่อตารางเมตร โครงการที่ตามมา ได้แก่ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ นิมิต หลังสวน เทลา ทองหล่อ และ คิว สุขุมวิท ราคาขายเฉลี่ยในเขตนี้อยู่ที่ 212,588 บาท ต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ปี 2558 เพิ่มขึ้นคิดเป็น 18.5% จากราคาในไตรมาสที่ 2 ปี 2557

ในทำนองเดียวกัน พื้นที่เขตชานเมืองมองเห็นราคาที่สูงขึ้นกว่าช่วงที่ผ่านมา ไตรมาสที่ 2 ของปี 2558 ราคาขายเฉลี่ยในเขตนี้อยู่ที่ 127,578 บาท ต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นคิดเป็น 15.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ค่าที่ดินที่ใกล้ถนนสายหลักและขนานไปกับเส้นทางรถไฟฟ้า MRT เป็นปัจจัยหลักของการขึ้นราคา ซึ่งเห็นได้ชัดเจนโดยเฉพาะถนนรัชดาภิเษก ที่ตั้งแห่งใหม่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและโครงการพัฒนาทางพาณิชย์ขนาดใหญ่หลายโครงการ รวมทั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระรามเก้า และอาคารซุปเปอร์ ทาวเวอร์ อาคารที่สูงที่สุดแห่งใหม่ของประเทศไทย

คุณริษิณี คาดการณ์ว่าการชะลอตัวในดีมานด์คอนโดมิเนียมกรุงเทพจะยังมีให้เห็นในพื้นที่เฉพาะ ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตเมืองและเขตชานเมืองมีความเป็นไปได้ที่จะเติบโตขึ้นได้อีก พื้นที่ที่น่าเป็นห่วงอยู่ในกรุงเทพรอบนอก ที่โครงการเปิดตัวใหม่เร็วๆ นี้มีราคาสูงเกินไป ด้วยราคาที่เท่ากับยูนิตที่เทียบกันได้ในเขตชานเมือง ซึ่งเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนและศูนย์กลางธุรกิจได้สะดวกยิ่งขึ้น การขาดแคลนที่ดินในเขตเมืองและเขตชานเมืองระดับไพรม์จะบีบให้ราคาสูงขึ้น โครงการพัฒนาในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่ในที่ดินชุดสุดท้ายจะเป็นโครงการระดับซุปเปอร์ไพร์มและผู้พัฒนาโครงการมักปล่อยขายยูนิตในมืออย่างช้าๆ เพื่อผลประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าหรือเพื่อนขายยูนิตระดับซุปเปอร์ไพร์มบนโครงสร้างแบบเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบเช่าซื้อในที่ดินระดับไพรม์ของรัฐ

Advertisement