CBD ก็คือ CBD ทำเลสุดไพร์มของ มหานครกรุงเทพฯ

เมื่อนึกหรือพูดถึงความเป็น CBD หรือความเป็นพื้นที่ศูนย์กลางทางธุรกิจและเศรษฐกิจของประเทศไทยนั้นทุกคนต้องนึกถึงกรุงเทพมหานคร แต่ถ้าถามว่าตรงไหนของกรุงเทพมหานครที่เป็น CBD คำตอบของทุกคนก็ยังคงเป็นสีลม สาทร และพื้นที่ข้างเคียง ที่ถือเป็นทำเลสุดไพร์มของกรุงเทพฯ เป็นทำเลที่ใครอีกหลายคนต้องการครอบครอง

แม้ว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมาจะมีบางพื้นที่ที่ถูกยกให้เป็น New CBD ขึ้นมาบ้างแต่สุดท้ายแล้วก็ยังคงเทียบไม่ได้กับพื้นที่ตามแนวถนนสีลม สาทร และพื้นที่โดยรอบที่ยังคงความเป็น CBD ต่อเนื่องมาตั้งแต่ 20 – 30 ปีก่อนหน้านี้ถึงปัจจุบัน ถ้าไม่ต้องพูดถึงศักยภาพหรือปัจจัยบวกต่างๆ ที่ส่งเสริมให้พื้นที่ตามแนวถนนสีลม สาทรเป็น CBD

โดยเฉพาะพื้นที่อาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนสีลมและถนนสาทรนี้ก็มีพื้นที่รวมกันมากที่สุดแล้วในตอนนี้ เพราะมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันถึงประมาณ 1,386,345 ตารางเมตรคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 15% ของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครหรือคิดเป็น 38% ของอาคารสำนักงานทั้งหมดที่อยู่ในพื้นที่ CBD ปัจจุบันของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเมื่อเป็นพื้นที่ที่อยู่ใน CBD มีอาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ที่เป็นร้านค้าดั้งเดิมที่ประกอบกิจการมาเกินกว่า 30 ปี และการพัฒนารูปแบบต่างๆ จนเต็มพื้นที่มายาวนานแล้ว

ดังนั้นราคาที่ดินจึงสูงมากในปัจจุบันถ้าเป็นที่ดินตามแนวถนนสีลมก็มากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว ถนนสาทรก็ไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและคงไม่ต่างจากถนนสีลมมากนักในช่วงนี้ พื้นที่ตามแนวถนนสีลมอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนักในช่วง 1 – 2ปีที่ผ่านมาเพราะหาที่ดินยากและราคาสูงผู้ประกอบการหลายรายเลือกซื้อที่ดินติดถนนสาทรเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด

พื้นที่ตามแนวถนนสีลมอาจจะดูแออัดเพราะเป็นย่านการค้า พาณิชยกรรมที่มีตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงแรมเต็มตลอดทั้ง 2 ฝั่งถนน แต่ถ้าเป็นพื้นที่ตามแนวถนนสาทรจะเป็นอีกรูปแบบหนึ่ง โดยพื้นที่ตามแนวถนนสาทรและพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างถนนทั้ง 2 เส้นนี้มีความเป็นพื้นที่ CBD หรือย่านธุรกิจแบบชัดเจน เพราะมีอาคารสำนักงานอยู่เป็นจำนวนมากซึ่งสามารถพูดได้ว่าพื้นที่ทั้ง 2 ฝั่งของถนนสาทร โดยจุดศูนย์กลางคือ ถนนสาทร ตัด แยกนราธิวาสราชนครินทร์ ซึ่งถือเป็นทำเลสุดไพร์มของกรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานมากที่สุดในกรุงเทพมหานคร

ดังนั้น พื้นที่ตามแนวถนนสาทรจึงมีการพัฒนาจนเต็มตลอดทั้ง 2 ฝั่ง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นไปค่อนข้างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาโดยที่ดินที่มีการซื้อขายกันในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีตั้งแต่ราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไปถึงมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาและบางแปลงที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบันนี้ก็ตั้งราคาขายที่มากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วโดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า จึงไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจที่ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนสาทรจะมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับโครงการที่เปิดขาย

ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาและมีแนวโน้มที่จะมากขึ้นในอนาคตแต่ก็ได้รับความสนใจค่อนข้างมากบางโครงการปิดการขายหรือเกือบปิดการขายแล้วในปัจจุบัน แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนสีลม และสาทรจะมีความเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมหรือธุรกิจค่อนข้างมากโดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนสาทรที่ค่อนข้างชัดเจนและอาจจะขาดความน่าสนใจในแง่ของการใช้ชีวิตอื่นๆ แต่พื้นที่โดยรอบของถนนสาทรนั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกหรือโครงการที่รองรับความต้องการด้านอื่นๆ ได้อีก

แม้แต่โครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่อย่าง “วัน แบงค็อก” ที่มีทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโครงการรูปแบบอื่นๆ อยู่ในพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 104 ไร่บนถนนพระราม 4 แต่ก็อยู่ต้นถนนสาทร สามารถเชื่อมต่อทำเลสุดไพร์มของกรุงเทพฯ ได้อย่างง่ายดาย ซึ่งช่วยยกระดับความเป็น CBD ของทั้งสีลมและสาทรให้ยิ่งใหญ่ขึ้นไปอีกในอนาคต ในขณะที่โครงการศูนย์การค้าอย่าง “เทอร์มินัล พระราม 3” ก็ไม่ไกลจากพื้นที่ CBD อย่างสีลมหรือสาทร หรือจะพูดถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ขนาดใหญ่อย่าง “ไอคอนสยาม” ก็ไม่ได้ไกลจากพื้นที่ CBD ปัจจุบันนี้ เพราะการเชื่อมต่อการเดินทางของทั้งระบบขนส่งมวลชนที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และในอนาคตจะเชื่อมต่อกับสายสีทอง นอกจากนี้พื้นที่ CBD ยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าอื่นๆ ได้อีกหลายเส้นทางรวมไปถึงการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวก็สะดวกเช่นกัน 

พื้นที่ CBD ปัจจุบันอย่างพื้นที่ตามแนวถนนสีลมและถนนสาทรนี้หาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ยากมากราคาที่ดินก็ขึ้นไปสูงกว่า 1.5 – 2 ล้านบาทต่อตารางวาแล้วเช่นกัน ดังนั้น โครงการที่จะเกิดขึ้นบนที่ดินที่มีราคาขนาดนี้นั้นมีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้น โครงการรูปแบบอื่นๆ อาจจะยังยากอยู่ แต่ก็ไม่แน่ว่าที่ดินขนาดใหญ่บางแปลงอาจจะมีการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรือโครงการมิกซ์-ยูสในอนาคต อย่างช่วงถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ตัดแยกถนนสาทร ซึ่งถือเป็นจุดกึ่งกลางที่ไพร์มสุดในกรุงเทพฯ ก็มีแปลงที่ดินว่างอยู่หลายแปลง เพราะการพัฒนาอาคารสำนักงานหรือมิกซ์-ยูสในปัจจุบันเจ้าของโครงการสามารถได้รับผลตอบแทนหรือกำไรจากการลงทุนได้เมื่อขายโครงการเข้ากอง REIT ดังนั้น  โอกาสของทำเลแปลงที่ดินบนนราธิวาสราชนครินทร์ มีศักยภาพค่อนข้างสูงมีความเป็นไปได้ที่จะมีการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ    

ณ เวลานี้ ก็คงพูดได้ว่า ทำเล CBD ของกรุงเทพฯ ก็ยังคงเป็น CBD ตราบอยู่วันยังค่ำ ไม่สามารถมีทำเลไหนมาทดแทน ความเป็น CBD ได้ ทำเลสุดไพร์มที่เป็นที่ต้องการของใครอีกหลายคน

ที่มา : www.prachachat.net