ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562

98
Logistics and transportation of Container Cargo ship and Cargo plane with working crane bridge in shipyard at sunrise, logistic import export and transport industry background

มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “ในปี 2562 เราจะเห็นว่ามีความต้องการเพิ่มขึ้นในจากหลากหลายธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจด้านสินค้าอุปโภคบริโภคและ         อีคอมเมิร์ซ เมื่อชนชั้นกลางในประเทศเติบโตขึ้น การใช้จ่ายของพวกเขาก็เพิ่มขึ้นตามเช่นกัน การเติบโตด้านการใช้จ่ายของผู้บริโภคแทบจะไม่ลดลงตลอด 25 ปีที่ผ่านมา ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 1.4 ล้านล้านบาทในปี 2561 เป็น 1.51 ล้านล้านบาทในปี 2562 ทั้งนี้ผู้ค้าปลีกและผู้ค้าส่งกำลังให้ความสนใจไปที่ศูนย์กระจายสินค้ากันอย่างมากเพื่อปรับตัวให้ทันตลาด”

ตัวบ่งชี้ตลาดโลจิสติกส์              

ภาพรวมเศรษฐกิจ

เศรษฐกิจไทยปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 เป็นอัตราการเติบโตที่ช้าที่สุดในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศหรือจีดีพี (GDP) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 โตขึ้นเพียงร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งลดลงจากร้อยละ 2.8 จากในไตรมาสแรก

เศรษฐกิจชะลอตัวอันเนื่องมาจากทั้งอุปสงค์ภายในประเทศและปัจจัยภายนอก ในไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ค่าใช้จ่ายเพื่อการอุปโภคบริโภคของภาคเอกชนและภาครัฐปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 และร้อยละ 1.1 ตามลำดับ ในทางตรงกันข้ามค่าใช้จ่ายการบริโภคของภาคเอกชนและภาครัฐในไตรมาสที่ 4 ปี 2561 เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 และร้อยละ 1.4 ตามลำดับ ส่วนการส่งออกไทยในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ปรับลดลงไปร้อยละ 7.9 ครึ่งปีต่อครึ่งปี จากที่เคยเติบโตที่ร้อยละ 3.6 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 และการนำเข้าสินค้าปรับลดลง ร้อยละ 11.1 โดยจากที่เคยเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 ส่วนด้านความสามารถในการแข่งขันการส่งออกก็ลดลงเช่นกัน เป็นเพราะสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน รวมถึงภาวะเงินบาทแข็งค่าเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯ ซึ่งปรับขึ้นเร็วกว่ากว่าประเทศคู่แข่งอื่นๆ ในเอเชีย

Advertisement
คอนโดลดราคา
คอนโดรัชดา พระราม 9 ลดราคาพิเศษ คลิก
คอนโดลดราคา4
คอนโดลดราคา

ในขณะที่ จำนวนตู้ขนส่งสินค้าผ่านท่าเรือแหลมฉบังมีทั้งสิ้น 3,957,518 TEU อัตราการเติบโตคิดเป็นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบปีต่อปี และ เพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 3.4 หากเปรียบเทียบกับจำนวนตู้ขนส่งสินค้าผ่านท่าเรือในช่วงครึ่งหลังของปี 2561

อุปทาน

ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย  เผยว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ปริมาณพื้นที่คลังสินค้าทั้งหมดในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 43,500 ตร.ม. มีจำนวนพื้นที่รวมทั้งสิ้น 5,220,016 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 ปีต่อปี ทางด้านอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดยังอยู่ในช่วงชะลอตัวนับตั้งแต่ช่วงครึ่งแรกของปี 2559 การเปิดตัวอุปทานใหม่นั้นมีจำกัดเพราะคลังสินค้าว่างที่มีอยู่เดิมยังคงเหลืออยู่มากในบางภูมิภาค ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงปีที่ผ่านมา

กราฟที่ 1

อุปทานพื้นที่คลังสินค้าในประเทศไทย

อุปทานคลังสินค้า

พื้นที่คลังสินค้าในประเทศที่มีความหนาแน่นมากที่สุดอยู่ใน 3 ภูมิภาค ได้แก่ กรุงเทพฯและปริมณฑล ชายฝั่งทะเลตะวันออก และภาคกลาง พื้นที่ที่มีส่วนแบ่งตลาดที่ใหญ่ที่สุด ได้แก่ กรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ที่ร้อยละ 41 หรือ 2,128,088 ตร.ม. โดยอุปทานคลังสินค้าในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 ครึ่งปีต่อครึ่งปี เนื่องจากเป็นทำเลที่ผู้เช่าต้องการมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดสมุทรปราการซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างกรุงเทพฯ, สนามบินสุวรรณภูมิ, และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) สำหรับภาคกลางที่ปัจจุบันถือครองส่วนแบ่งตลาดที่ร้อยละ 16 มีอัตราการเติบโตของอุปทานสูงที่สุดในช่วงครึ่งปี 2562 โดยเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 2.3 ครึ่งปีต่อครึ่งปี และร้อยละ 5.9 ปีต่อปี อุปทานรวมบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในครึ่งปี 2562 ถึงแม้ว่าจะเป็นศูนย์กลางทางการผลิตและกระจายสินค้า รวมไปถึงเป็นพื้นที่พิเศษในโครงการอีอีซีที่จะช่วยพัฒนาประเทศให้กลายเป็นพื้นที่การผลิตเชิงอุตสาหกรรมที่สำคัญ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเข้ามาของอุปทานในปีก่อนๆ ที่ยังเกินความต้องการของตลาด ทั้งยังมีอัตราการครอบครองพื้นที่ที่ค่อนข้างต่ำหากเทียบกับกรุงเทพฯและภาคกลาง

กราฟที่ 2

คลังสินค้าในประเทศไทย โดยแบ่งตามพื้นที่

กราฟที่ 3

ไดนามิกส์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานคลังสินค้าในประเทศไทย

อุปสงค์

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 การดูดซับสุทธิปรับเพิ่มพื้นที่ครอบครองรวมจำนวน 68,026 ตร.ม. เป็นจำนวนรวมทั้งสิ้น 4,486,787 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 ครึ่งปีต่อครึ่งปี และร้อยละ 6.1 ปีต่อปี การดูดซับสุทธิแสดงให้เห็นถึงความต้องการของพื้นที่คลังสินค้าในตลาดอยู่ในระดับที่ดี ธุรกิจอีคอมเมิร์ซเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญต่อความต้องการพื้นที่คลังสินค้า ซึ่งล่าสุดตลาดอีคอมเมิร์ซมีอัตราการเติบโตที่น่าสนใจ และคาดว่าจะยังคงขยายตัวต่อไปได้อีกในปีถัดไป ถือเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเติบโตของตลาดโลจิสติกส์

อย่างไรก็ตาม การดูดซับสุทธิปรับลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้การดูดซับในปัจจุบันมีจำนวนอยู่ที่ 68,026 ตร.ม. ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงห้าปีที่ 204,479 ตร.ม. ต่อครึ่งปี ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้ ความต้องการที่กำลังหันไปยังคลังสินค้าชนิด built-to-suit ซึ่งเป็นคลังสินค้าที่สร้างตามขนาดเฉพาะที่ผู้เช่าต้องการ เพื่อเพิ่มความเหมาะสมและประสิทธิภาพการดำเนินงานที่ซึ่งผู้เช่าจะให้ความสำคัญมากกว่าการประหยัดต้นทุนค่าเช่าเพียงอย่างเดียว อีกทั้งคลังสินค้าชนิด built-to-suit ยังช่วยให้นักพัฒนาฯ สามารถลดความเสี่ยงการเช่าได้ เนื่องจากต้องมีการลงนามในสัญญาเช่าก่อนเริ่มต้นการก่อสร้างโครงการ และผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะต่ออายุสัญญาเช่าเพราะตัวเลือกอื่นมีจำกัด นอกจากนี้ในปัจจุบันมีนักพัฒนาฯเพียงไม่กี่รายที่มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์เพียงพอต่อการเปิดให้บริการด้านนี้ ดังนั้นอุปทานในตลาดในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นคลังสินค้าแบบเดิม แต่สถานการณ์อาจเปลี่ยนแปลงหากมีโครงการคลังสินค้าชนิด built-to-suit พร้อมให้บริการมากขึ้น และในอนาคตผู้เช่ามีความต้องการต่อการบริการประเภทนี้มากขึ้น

อัตราการครอบครองพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 86 จากเดิมอยู่ที่ร้อยละ 85.4 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ซึ่งมีการเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2558 แสดงให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยตลาดในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงแข็งแกร่งที่สุด แม้ว่าอัตราการครอบครองจะลดลงร้อยละ 0.6 อยู่ที่ร้อยละ 89.2 อย่างไรก็ตามพื้นที่ในกรุงเทพฯและสมุทรปราการยังเป็นทำเลที่ต้องการทางโลจิสติกส์มากที่สุด ส่วนพื้นที่ในนนทบุรีและสมุทรสาครมีความต้องการน้อยกว่าเนื่องจากไม่เชื่อมต่อกับศูนย์กลางการผลิตหรือศูนย์กระจายสินค้า

ในขณะที่อุปสงค์ในพื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกยังคงมีความแข็งแกร่ง เนื่องจากมีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นร้อยละ 81.5แม้ว่าจะยังต่ำกว่าพื้นที่อื่นก็ตาม แต่กลับมีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 ครึ่งปีต่อครึ่งปี และร้อยละ 8.4 ปีต่อปี นับเป็นอัตราการเติบโตที่สูงสุดกว่าทุกพื้นที่

กราฟที่ 4

อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองพื้นที่คลังสินค้าในประเทศไทย

ตารางที่ 1

อัตราการครอบครองพื้นที่คลังสินค้าในประเทศไทย โดยแบ่งตามพื้นที่

อัตราค่าเช่า

อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่คลังสินค้ายังค่อนข้างคงที่ โดยมีการปรับลดลงเพียงเล็กน้อยโดยอยู่ที่ 153 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงเพียงร้อยละ 0.3 ครึ่งปีต่อครึ่งปี และร้อยละ 0.5 ปีต่อปี ภาคกลางมีการปรับลงของราคาค่าเช่ามากที่สุด โดยเฉลี่ยลดลงไปร้อยละ 1.9 ครึ่งปีต่อครึ่งปี อยู่ที่ 141 บาท ถึงแม้ว่าราคาค่าเช่าในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและภาคกลางปรับลดลงไปเพียงเล็กน้อยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่ราคาค่าเช่าในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกกลับสามารถปรับราคาเพิ่มขึ้นได้ โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 ครึ่งปีต่อครึงปี และร้อยละ 1.3 ปีต่อปี โดยมีราคาอยู่ที่ 159 บาท ซึ่งสูงกว่าราคาค่าเช่าในกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งอยู่ที่ 157 บาท การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกอาจเป็นผลมาจากความต้องการที่สูงอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับอุปทานใหม่ในพื้นที่ที่มีจำกัด

ราคาค่าเช่าในกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ระหว่าง 110-180 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อุปสงค์ในพื้นที่สมุทรสาครและนนทบุรีมีจำกัดเมื่อเทียบกับกรุงเทพฯและสมุทรปราการ ส่งผลให้เกิดส่วนต่างของราคาค่าเช่า ส่วนราคาค่าเช่าในบริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกก็มีช่วงราคาค่อนข้างห่างกันอย่างมาก โดยมีราคาระหว่าง 100 บาท จนไปถึง 200 บาทสำหรับคลังสินค้าไฮเอนด์ อย่างไรก็ตามคลังสินค้าที่ตั้งอยู่ในจังหวัดที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่อีอีซีไม่ได้หมายความว่าจะเป็นที่ต้องการเสมอไป คลังสินค้าที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลัก พื้นที่นิคมอุตสาหกรรม หรือโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งที่สำคัญ เช่น ท่าเรือแหลมฉบัง กลับสามารถกำหนดราคาค่าเช่าได้สูงกว่า

กราฟที่ 5

ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่คลังสินค้าในประเทศไทย โดยแบ่งตามพื้นที่

ภาพรวม

อุปทานและอุปสงค์ด้านพื้นที่คลังสินค้ามีแนวโน้มปรับลดลงในระยะหนึ่ง เพราะนักพัฒนาฯและผู้เช่าหลายรายอาจชะลอการเปิดตัวโครงการและการลงทุนเพิ่มเติมเนื่องจากต้องปรับตัวให้เข้ากับภาวะเศรษฐกิจ ส่วนราคาค่าเช่าคลังสินค้ามีแนวโน้มจะปรับลงอีกเนื่องจากผู้ให้เช่าต้องแข่งขันกันเพื่อดึงดูดผู้เช่าที่กำลังมองหาพื้นที่ใหม่ ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่มั่นคง การใช้จ่ายของภาครัฐอย่างยั่งยืนด้านโครงสร้างพื้นฐานและข้อเสนอจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนจะทำให้ประเทศไทยเป็นที่น่าสนใจในสายตาของนักลงทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนที่กำลังมองหาพื้นที่ย้ายฐานการผลิตจากประเทศจีน พื้นที่ที่น่าจะได้รับความสนใจคงเป็นพื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออกที่มีความยืดหยุ่นด้านราคาค่าเช่าและอัตราการครอบครองที่ดี แม้ว่าจะมีสภาพแวดล้อมที่ไม่เอื้อต่อการทำธุรกิจนักก็ตาม นอกจากนี้ตลาดอีคอมเมิร์ซจะสามารถผลักดันการเติบโตให้กับตลาดโลจิสติกส์ทั้งประเทศได้

Advertisement
The Metropolis สำโรง
The Metropolis สำโรง
The Metropolis สำโรง
Signha Complex
Signha Complex