ไนท์แฟรงค์และพีเพิลสเปซ ประเทศไทย เผยไดนามิกส์ตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ หลังการระบาดของไวรัสโควิด-19

536
Knight Frank and Peoplespace Thailand Reveal Post COVID-19 Bangkok Office Dynamics

เป็นเวลากว่าสองเดือนแล้วที่ประเทศไทยได้ประกาศสถานการณ์ฉุกเฉินเพื่อต่อสู้กับไวรัสโคโรน่า 2019 (โควิด-19) การระบาดของเชื้อไวรัสครั้งนี้ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยต้องหยุดชะงัก ถึงขั้นที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องปรับประมาณการเติบโตของจีดีพี (GDP) ในปี 2563  จากขยายตัวเพิ่มขึ้น 2.8%เป็นหดตัวลง 5.3% เราเห็นวิธีการรับมือกับวิกฤตในหลายๆบริษัท ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ที่สุดในตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานเท่าที่เคยมีมา บางบริษัทสับเปลี่ยนพนักงาน หมุนเวียนตารางงานของพนักงานระหว่างการเข้าสำนักงานและการทำงานจากบ้าน

ในขณะที่บางบริษัทให้พนักงานทั้งหมดทำงานจากบ้าน มาตราการป้องกันนี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อวิธีการทำงานของบริษัทและพนักงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศไทยซึ่งในอดีต มีบริษัทและพนักงานไม่น้อยที่ต่อต้านการเปลี่ยนแปลงวิธีการทำงาน การเปลี่ยนแปลงในครั้งนี้นำไปสู่การตั้งคำถามและความคิดเห็นต่างๆ เกี่ยวกับผลกระทบระยะยาวที่โควิด-19 จะส่งผลต่อตลาดสำนักงาน รวมถึงการกล่าวถึงการสิ้นสุดยุคของการทำงานในอาคารสำนักงาน

ไดนามิกส์ในระดับต่างๆ ต่อไปนี้คือสิ่งที่ ไนท์แฟรงค์และพีเพิลสเปซ ประเทศไทย เชื่อว่าจะปรับรูปแบบสถานที่ทำงานอันเป็นผลมาจากไวรัสโควิด – 19 โดยการระบาดของไวรัสไม่มีแนวโน้มที่จะทำให้หมดยุคการทำงานในสำนักงาน หรือเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของตลาดเป็นคนละทิศทางจากที่เคยเป็นในช่วงก่อนหน้าอย่างสิ้นเชิง  ผลกระทบที่แน่ชัดที่สุดจากไวรัสนี้คือการผลักดันและเร่งแนวโน้มเเละนวัตกรรมใหม่ที่ได้เกิดขึ้นเเละเริ่มประยุกต์ใช้โดยผู้ประกอบการชั้นนำหลายแห่งแล้วให้ทั่วถึงท้องตลาด

ไดนามิกส์ระดับองค์กร

ทัศนคติขององค์กรที่มีต่อภาคอสังหาฯจะมีความแตกต่างกันในแต่ละภาคธุรกิจ โดยจะขึ้นอยู่กับความแข็งแกร่งทางการเงินของแต่ละบริษัทในช่วงของการระบาดโควิด – 19 และในช่วงหลังจากนั้น กลุ่มหนึ่งจะมองอสังหาฯเป็นค่าใช้จ่ายที่มีราคาแพง จำเป็นต้องปรับลดลงเพื่อความอยู่รอดของบริษัท ในขณะที่อีกกลุ่มหนึ่งจะมีความต้องการใช้ประโยชน์ของอสังหาฯ เพื่อสนับสนุนเป้าหมายทางด้านธุรกิจและเพื่อแสดงความรับผิดชอบต่อสวัสดิภาพของพนักงาน  ความรับผิดชอบขององค์กรต่อสิ่งแวดล้อมก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน หลายๆบริษัทจะมุ่งมั่นบรรลุเป้าหมายทางด้านสิ่งแวดล้อม โดยส่งเสริมอาคารที่มีประสิทธิภาพและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมทั้งในด้านการออกแบบอาคาร การก่อสร้าง รวมไปถึงการใช้งานและการบริหารจัดการ

ไดนามิกส์ระดับตลาด

อุปทานที่มีปริมาณมากเเต่คุณภาพต่ำ

ก่อนการระบาดของโควิด -19 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ มีแนวทางที่ถูกกำกับโดยความต้องการพื้นที่ทำงานคุณภาพสูง การเติบโตของตลาดถูกขับเคลื่อนด้วยปริมาณผู้เช่าประเภทหนึ่งที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆทุกปี ผู้เช่ากลุ่มนี้มีความเข้าใจว่าพื้นที่สำนักงานนั้น สามารถนำมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานขององค์กรได้ จึงมีความเต็มใจยอมจ่ายค่าเช่าพื้นที่ทำงานคุณภาพสูงที่ย่อมมีราคาสูงกว่าราคาเฉลี่ยในตลาดเพื่อบรรลุเป้าหมายนั้น ในช่วงหลังการระบาดของโควิด – 19 ทิศทางตลาดมีแนวโน้มที่จะถูกแบ่งออกเป็นหลายรูปแบบโดยมุมมองและจุดประสงค์ในการใช้อสังหาฯของผู้เช่าที่แตกต่างกันมากขึ้นกว่าเมื่อก่อน บริษัทในภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบรุนแรงจากการระบาดครั้งใหญ่นี้ เช่น ภาคการท่องเที่ยว ภาคการขนส่ง และภาคโรงแรม อาจประสบปัญหาทางการเงินเเละจำเป็นต้องหาทางเพื่อความอยู่รอดของธุรกิจ บางบริษัทภายใต้หมวดหมู่นี้อาจจะเลือกที่จะลดต้นทุนการดำเนินงานลง โดยลดค่าใช้จ่ายด้านอสังหาฯ ด้วยการคืนพื้นที่บางส่วนให้กับเจ้าของอาคาร หาผู้เช่าช่วงต่อ หรือย้ายที่ตั้งสำนักงาน บริษัทที่เลือกที่จะย้ายสำนักงานจะก่อให้เกิดอุปสงค์สำหรับพื้นที่เช่าสำนักงานในราคาถูก อุปสงค์นี้จะมีอยู่ในระยะยาวถ้าบริษัทดังกล่าวไม่สามารถฟื้นตัวถึงระดับก่อนวิกฤตโควิด – 19 

Advertisement

อย่างไรก็ตาม การย้ายสำนักงานก็มีค่าใช้จ่ายด้านต้นทุนที่สูงเช่นกัน การลดพื้นที่จึงน่าจะเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้เช่าส่วนใหญ่ สำหรับบริษัทบางเเห่ง ถึงแม้จะไม่มีปัญหาทางการเงิน ก็ยังอาจเลือกลดพื้นที่ด้วยการปรับตำแหน่งการจัดวางพื้นที่สำนักงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นและใช้นโยบายการทำงานตามกิจกรรม (activity – based working) หรือนโยบายการทำงานที่คล่องตัว (agile working) มากขึ้น

ในทางกลับกันบริษัทที่ฟื้นตัวหรือกลับมาแข็งแกร่งขึ้นจากวิกฤตินี้ได้ เช่น ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ธุรกิจที่เกี่ยวกับการดูแลสุขภาพ และเทคโนโลยีจะมีความมุ่งมั่นลงทุนในอสังหาฯ ที่มีคุณภาพสูง อย่างไรก็ตาม คำว่า ‘คุณภาพสูง’ จะไม่ ได้ถูกวัดโดยเพียงเเค่คุณภาพของวัตถุก่อสร้างหรือการตกเเต่งตัวอาคารอีกต่อไป แต่จะรวมถึงการบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิต

ลูกค้าเปรียบเหมือนราชากำลังจะเป็นจริง

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานเอื้อประโยชน์กับฝั่งเจ้าของอาคาร ส่งผลให้มีอัตราเติบโตของค่าเช่าประมาณ 5% ต่อปี ในปี 2562 เราเห็นสัญญาณของการเติบโตนี้ลดลงเนื่องจากปริมาณอุปทานเริ่มมีมากกว่าอุปสงค์ โควิด-19จะส่งผลทำให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้นหรืออาจจะเอื้อประโยชน์ต่อฝั่งผู้เช่ามากขึ้น อุปสงค์ที่เน้นไปที่การเพิ่มมูลค่าด้านคุณภาพการทำงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งในการบริการต่างๆด้านสุขภาพและความปลอดภัยจะมีความโดดเด่นขึ้น เมื่อรวมกับอุปทานในอนาคตที่มีจำนวนมาก จะทำให้เกิดการแข่งขันเพิ่มขึ้นระหว่างเจ้าของอาคารในการดึงดูดผู้เช่า ต่อไปนี้ถ้าบริษัทพัฒนาอสังหาฯต้องการที่จะประสบความสำเร็จในตลาดพื้นที่เช่าสำนักงาน มันอาจจะไม่เพียงพอที่จะส่งมอบอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพของวัตถุก่อสร้างหรือการตกเเต่งสูงในทำเลดีโดยที่ไม่ได้คำนึงถึงเรื่องสุขภาพหรือความต้องการอื่นๆของผู้เช่า

การเปลี่ยนแปลงนี้จะนำไปสู่ความแตกต่างในความสำเร็จของอาคารสำนักงาน “เกรด A” ต่างๆ มากขึ้น อาคารที่ถูกออกแบบอย่างรอบคอบในทั้งรูปร่างหน้าตาเเละการบริการให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าจะประสบความสำเร็จมากกว่าอาคารเกรด A ทั่วๆ ไปทั้งในด้านรายได้จากค่าเช่าและอัตราการเช่าของพื้นที่ (occupancy) เราเริ่มเห็นโครงการใหม่ๆ บางแห่งที่ได้รับการพัฒนาโดยเน้นการสร้างประสบการณ์การทำงานที่ดีให้กับผู้เช่าเป็นสำคัญ ยกตัวอย่างเช่น โครงการ ‘One Bangkok’ ที่กำหนดเป้าหมายสถานะให้เป็นย่านสีเขียวที่ได้รับการรับรองคุณภาพระดับแพลตตินั่ม (LEED platinum-certified neighborhood status) และจะใช้เทคโนโลยีอย่างที่จอดรถอัจฉริยะ (smart parking) และระบบรักษาความปลอดภัยส่วนกลาง

ในขณะเดียวกัน โครงการ 111 ประดิษฐ์มนูธรรม จะให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายตั้งแต่ห้องประชุมไปจนถึงศูนย์ออกกำลังกายสำหรับผู้เช่าทุกรายโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย และโครงการ CAS Center ที่จะติดตั้งเครื่องกรองอากาศ PM 2.5 รวมถึงมีห้องน้ำส่วนตัวและจัดชั้นพิเศษในอาคารสำหรับธุรกิจบริการด้านสุขภาพและความเป็นอยู่โดยเฉพาะ

พื้นที่สำนักงานที่สามารถปรับเปลี่ยนตามความต้องการจะมีความแตกต่าง

แม้ว่าพื้นที่สำนักงานที่สามารถปรับเปลี่ยนตามความต้องการ (flexible office space) ได้เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา แต่ในปัจจุบันยังเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยในตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ พื้นที่ที่สามารถปรับเปลี่ยนตามความต้องการที่มีอยู่ตอนนี้ส่วนใหญ่เป็นแนวโคเวิร์คกิ้งที่เน้นการทำกิจกรรมร่วมกันเเละการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างผู้ที่เข้ามาใช้พื้นที่ ผู้ประกอบการโคเวิร์คกิ้งหลายแห่งได้จัดแบ่งพื้นที่ให้ลูกค้าหลายรายทำงานใกล้ชิดกันบนพื้นที่โดยไม่มีการเเบ่งพื้นที่ชัดเจนเละไม่มีผนังกั้น ความจำเป็นในการเว้นระยะห่างระหว่างบุคคล (social distancing) ในตลาดพื้นทีเช่าหลังการระบาดของไวรัสครั้งใหญ่จะทำให้ความสำเร็จของโมเดลโคเวิร์คกิ้งลดลงไปอย่างมาก

อย่างไรก็ตามวิกฤติโควิด – 19 จะไม่ลดปริมาณอุปสงค์พื้นที่พร้อมใช้ตามความต้องการ แต่จะเปลี่ยนแปลงไปเป็นความต้องการของสำนักงานสำเร็จรูป (serviced or managed office)โดยมีสาเหตุมาจากการที่สำนักงานสำเร็จรูปสามารถนำเสนอพื้นที่ที่ทั้งใช้ได้ตามความต้องการ มีการแบ่งพื้นที่อย่างชัดเจน เเละมีความเป็นส่วนตัวซึ่งเหมาะสมสำหรับผู้เช่าที่มีความกังวลด้านสุขภาพ ในขณะเดียวกันเราจะเห็นการลดลงของสินค้าและการบริการที่เพิ่มการติดต่อกันทางสังคม เช่น พื้นที่ทำงานร่วมกัน (shared workspaces) และโต๊ะทำงานส่วนกลาง (hot desks) เป็นอย่างมาก

การเปลี่ยนแปลงด้านมูลค่า (และราคา)

เมื่อความสำคัญที่ผู้เช่าให้กับประสบการณ์การทำงานและการบริการเกี่ยวกับสุขภาพ ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตเพิ่มขึ้น เจ้าของอาคารอาจจะมีความต้องการลงทุนในสินค้าเเละการบริการที่ตอบสนองความต้องการเหล่านี้เเละจำเป็นต้องปรับราคาค่าเช่าสูงขึ้น ความโปร่งใสในด้านค่าบริการที่ถูกกำหนดในสัญญาการเช่าจะช่วยให้เจ้าของอาคารสามารถปรับค่าเช่าในอัตราที่เหมาะสมในสายตาของผู้เช่าได้ ในปัจจุบันค่าบริการในสัญญาถูกกำหนดไว้ด้วยวัตถุประสงค์ช่วยลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน แต่ไม่ค่อยสะท้อนต้นทุนการดำเนินงานที่แท้จริงของอาคารสำนักงาน

อย่างไรก็ตามพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562ที่กำหนดใช้ในปีนี้ จะเปลี่ยนวิธีการคำนวณภาษีจากภาษีคงที่ตามอัตราร้อยละของค่าเช่าไปเป็นภาษีส่วนเพิ่มจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ ดังนั้น เมื่อค่าเช่าไม่ใช่ปัจจัยในการคำนวณภาษีอีกต่อไป จึงมีแรงจูงใจในการจัดโครงสร้างสัญญาในลักษณะเดิมที่ไม่โปร่งใสน้อยลง ด้วยการเปลี่ยนแปลงนี้ จึงเป็นไปได้หรือไม่ว่า โควิด -19 จะเป็นปัจจัยเร่งสร้างความโปร่งใสในการเช่าอาคารมากขึ้น และจะสร้างโอกาสในการพิจารณาปรับเปลี่ยนวิธีการคำนวนค่าเช่าสำนักงานในปัจจุปันได้หรือไม่

ไดนามิกส์ระดับอาคารสำนักงาน

การกระจายตัวของพื้นที่ทำงานอาจดีกว่า

ในช่วงก่อนการระบาดของไวรัสโควิด-19 หลายบริษัทมักมีแนวคิดในการรวมพื้นที่ทำงานไว้ในที่เดียวกันเพื่อส่งเสริมการทำงานร่วมกัน เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน และเพื่อเพิ่มอำนาจการต่อรองกับเจ้าของอาคาร แต่สถานการร์การระบาดของไวรัสโควิด-19 ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่ากลยุทธ์พื้นที่ทำงานบางอย่างอาจไม่เพียงพอหรือเหมาะสมเมื่อต้องเผชิญกับวิกฤตที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ

การวางกลยุทธ์ให้พนักงานทำงานอยู่ภายใต้หลังคาเดียวกัน หรือมีพื้นที่ขนาดใหญ่ในชั้นเดียวกัน หรือการเจาะพื้นที่ระหว่างชั้นเชื่อมต่อกันในช่วงเวลานี้อาจไม่เกิดประโยชน์ อีกทั้งยังส่งผลกระทบต่อการบริหารความเสี่ยงและการวางแผนความต่อเนื่องทางธุรกิจในสถาการณ์ฉุกเฉินอีกด้วย ดังนั้นการกระจายพื้นที่ทำงานขององค์กรไปยังที่ต่าง ๆ หรือการมีพื้นที่สำนักงานสำรอง เพื่อกระจายความหนาแน่นและลดความเสี่ยงในการระบาด รวมถึงเป็นหนึ่งในทางออกเมื่อเกิดเหตุการณ์การปิดอาคารสำนักงานเนื่องจากพบผู้ติดเชื้อ

ในปัจจุบัน พนักงานมากกว่า 75% ที่ทำงานในกรุงเทพฯ ต้องเดินทางเข้ามาทำงานในใจกลางเมืองด้วยระบบขนส่งสาธารณะอย่างรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟใต้ดิน MRT ซึ่งถือว่ามีความหนาแน่นและมีโอกาสเสี่ยงต่อการติดเชื้อสูง ด้วยเหตุนี้เองทำให้พนักงานบางกลุ่มเริ่มหันใช้รถยนต์ส่วนตัวกันมากขึ้น ซึ่งนั่นจะส่งผลต่อจำนวนที่จอดรถในอาคารสำนักงานที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ และเพิ่มปริมาณรถยนต์บนท้องถนนในกรุงเทพฯ มากยิ่งขึ้น แม้ในปัจจุบันจะมีปริมาณพื้นที่สำนักงานที่หนาแน่นอยู่แล้วในกรุงเทพฯ แต่ในปี 2566 มีการคาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีกราว 1.2 ล้านตารางเมตร หรือจะเพิ่มขึ้นอีกกว่า 20% จากปัจจุบัน ซึ่งนั่นจะส่งผลต่อปัญหาการจราจรที่หนาแน่นในเขตเมืองชั้นใน

ดังนั้น หากพิจารณาทั้งปัญหาด้านการกระจายความเสี่ยงขององค์กรและปัญหาด้านการเดินทางมาทำงานของพนักงาน การกระจายตัวของพื้นที่ทำงานไปยังอาคารสำนักงานนอกเขตใจกลางธุรกิจอาจดีกว่า ซึ่งเจ้าของอาคารสำนักงานนอกเขตใจกลางธุรกิจควรถือโอกาสที่ดีนี้วางกลยุทธ์การปรับปรุงหรืออัพเกรดอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อรองรับ

สำนักงานจะกลายเป็นทางเลือก ไม่ใช่ข้อผูกมัดอีกต่อไป

หลายบริษัทในขณะนี้ไม่ว่าจะเต็มใจหรือไม่ก็ตาม จำต้องใช้นโยบาย “การให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน” เพื่อลดความเสี่ยง ด้วยเหตุนี้เองหลายบริษัทเริ่มเปิดใจยอมรับและสามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งตรงข้ามกับความคิดที่เคยมีมาในอดีต บริษัทพีเพิลสเปซ ได้ผลสำรวจ ‘ผลกระทบด้านการทำงานและการใช้ชีวิตในช่วงโควิด-19‘ ของพนักงานจำนวนมากกว่า 510 คนจากบริษัทมากกว่า 250 แห่งในประเทศไทย พบว่า 44% ของผู้ตอบแบบสอบถาม ต้องการการทำงานจากที่บ้าน 2-3 วันต่อสัปดาห์หลังจากหมดสถานการณ์โควิด-19

ในขณะที่ 26% ไม่ต้องการทำงานจากที่บ้านเลย นอกจากนี้ผลสำรวจของ บริษัทพีเพิลสเปซ ยังแสดงให้เห็นอีกว่ากว่า 37% เห็นด้วยว่าบริษัทของพวกเขาควรต้องปรับกลยุทธ์พื้นที่ทำงานใหม่หรือเปลี่ยนรูปแบบในการทำงานใหม่ โดย 26% ต้องการความยืดหยุ่นในการทำงานมากขึ้น

ในสถานการณ์เช่นนี้ สำหรับองค์กรและพนักงานหลาย ๆ คนอาจบ่งชี้ได้ว่า สำนักงานจะกลายเป็นทางเลือกที่พนักงงานจะเลือกเข้ามาเมื่อจำเป็นและไม่ใช่ข้อผูกมัดให้ต้องเข้ามานั่งทำงานเป็นประจำอีกต่อไป เมื่อการมาทำงานที่ออฟฟิศของพนักงานทุกวันเป็นสิ่งไม่จำเป็น จำนวนโต๊ะทำงานส่วนตัวก็สามารถลดลงได้อย่างมาก และการจัดวางรูปแบบเฟอร์นิเจอร์ที่หลากหลายเพื่อตอบสนองการใช้งานในอนาคตก็จะเกิดขึ้น ซึ่งนับเป็นโอกาสอันดีที่องค์กรจะว่าจ้างจัดทำกลยุทธ์การใช้งานพื้นที่ให้มีประสิทธิภาพ และประเมินการใช้งานพื้นที่ใหม่ และเปลี่ยนรูปแบบการเช่าพื้นที่แบบเดิมในช่วงหลังสถานการณ์โควิด-19 นี้ รวมถึงพิจารณาการเปลี่ยนแปลงรูปแบบพื้นที่ทำงานจากรูปแบบเดิมที่พนักงานทุกคนมีโต๊ะทำงานส่วนตัว (Headcount-Based Workplace) เป็นพื้นที่ทำงานที่เน้นการตอบสนองต่อกิจกรรมหลากหลายรูปแบบ (Activity-Based Workplace หรือ ABW) ซึ่งวิธีนี้อาจช่วยให้บริษัทสามารถประหยัดพื้นที่ไปได้มากถึง 30 – 50% และที่สำคัญไปกว่านั้นคือบริษัทสามารถสร้างพื้นที่ที่เน้นการทำงานร่วมกัน พื้นที่ที่ส่งเสริมการสร้างนวัตกรรม และพื้นที่ที่ตอบสนองกิจกรรมทางสังคมได้อย่างเต็มที่ อันจะมีส่งผลต่อวัฒนธรรมองค์กรและความสามารถในการแข่งขันช่วงหลังสถานการณ์โควิด-19 นี้ได้

เน้นที่ประสบการณ์ ไม่ใช่สภาพแวดล้อม

เป็นเรื่องยากเสมอในการจัดสรรงบประมาณช่วงที่วางกลยุทธ์และการออกแบบพื้นที่ทำงาน เมื่อบริษัทต้องตัวเลือกระหว่างความสวยงามทางกายภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองการทำงาน ซึ่งสิ่งเหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อประสบการณ์การของพนักงานในการใช้พื้นที่ทำงานและส่งผลต่อประสิทธิภาพการทำงานของพวกเขา แต่บริษัทส่วนใหญ่มักให้น้ำหนักไปกับความสวยงามทางกายภาพ มุ่งเป้าไปที่ “ความว้าว” สร้างความประทับใจทางสายตา มากกว่าจะลงทุนกับสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อตอบสนองการใช้ชีวิตในพื้นที่ทำงานของพนักงาน จากผลสำรวจในช่วงสถานการณ์โควิด-19 พบว่ามีพนักงานเพียง 26% เท่านั้นที่กลับเข้ามาทำงานในสำนักงานช่วงเวลานี้ และมีโอกาสที่จะเป็นแบบนี้ต่อไปอีกสักระยะนึง พนักงานที่กลับเข้ามาในพื้นที่ทำงานระหว่างนี้จะกังวลกับการใช้งานพื้นที่มากกว่าจะมัวแต่ชื่นชมความสวยงามจากการตกแต่ง

อีกทั้งเมื่อสำนักงานกลายเป็นทางเลือกและไม่ใช่ข้อผูกมัดอีกต่อไป การกลับเข้ามาทำงานในพื้นที่ทำงานจะเริ่มเน้นไปที่ประสบการณ์การใช้งานมากกว่าสภาพแวดล้อมในที่ทำงาน ดังนั้นต่อจากนี้ บริษัทควรพิจารณาวิธีการลงทุนเพื่อเน้นการสร้างประสบการณ์การใช้พื้นที่ทำงานให้มากขึ้น เพื่อดึงดูดพนักงานให้เชื่อมั่นและกลับเข้ามาทำงานในสำนักงานอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

การออกแบบประสบการณ์การทำงานแบบบูรณาการองค์รวม (Holistic Journey Design) ในช่วงการระบาดของไวรัสโควิด-19 นี้ควรต้องยกระดับที่มากขึ้นและมีการปรับปรุงพื้นที่ให้เหมาะกับสถนการณ์ ซึ่งนั่นหมายถึงการใช้ “ข้อมูล” ในการนำมาวางกลยุทธ์และออกแบบพื้นที่ทำงาน การเข้าใจรูปแบบการทำงานและพฤติกรรมของพนักงานที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม จะนำมาซึ่งการออกแบบพื้นที่และเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองการทำงานในชีวิตประจำวัน และเพิ่มประสบการณ์ในการใช้พื้นที่ทำงานของพนักงานให้ดีขึ้นในช่วงเวลานี้ หลายองค์กรเริ่มทำแผนการนำพนักงานกลับเข้ามาในที่ทำงาน (Re-boarding) ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยการวางกลยุทธ์การใช้พื้นที่ทำงาน (Workplace Strategy) และการบริหารทรัพยากรอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility Management หรือ FM) เข้ามาออกแบบและบริหารจัดการในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อนี้อย่างเลี่ยงไม่ได้

สุขภาพ ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตที่ดี คือ กุญแจสู่ประสบการณ์

เรื่องของสุขภาพ ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีในที่ทำงานไม่ใช่เรื่องใหม่ที่เพิ่งถูกค้นพบ แต่เป็นเรื่องที่มีการนำเสนอมาตลอดหลายสิบปี แต่น่าเศร้าที่หลายบริษัทไม่เน้นความสำคัญในด้านนี้ แต่กลับไปเน้นประสบการณ์ที่สร้างความสนุกสนานอย่างการมีสไลเดอร์ โต๊ะปิงปอง เครื่องเกมส์ หรือเฟอร์นิเจอร์อย่างเปลญวน หญ้าเทียม หรือห้องประชุมกระท่อมน้ำแข็ง เป็นต้น ชีวิตหลังจากโควิด-19 จะเปลี่ยนไป โดยบริษัทที่เน้นแต่ความสนุกสนานและขาดเรื่องของสุขภาพ ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีของพนักงานในที่ทำงานจะไม่เป็นที่ยอมรับอีกต่อไป และจะไม่สามารถมีแรงดึงดูดพนักงานที่มีศักยภาพเข้ามาทำงานได้

สำคัญที่สุด สถานการณ์โควิด-19 นี้ได้ส่งผลกระทบทางด้านความเชื่อมั่นต่อพนักงานในด้านสุขภาพเป็นอย่างมาก พนักงานมีความกังวลต่อความเสี่ยงทางด้านสุขภาพทั้งกับตัวพนักงานเองและครอบครัว พนักงานต้องการความมั่นใจที่จะกลับเข้ามาทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในที่ทำงานมากเท่ากับมีสุขภาพ ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีในที่ทำงานในเวลาเดียวกัน

แม้ภาครัฐจะยังไม่ได้ระบุออกมาอย่างชัดเจน แต่หากพิจารณาตามพระราชบัญญัติ ความปลอดภัย อาชีวอนามัย และสภาพแวดล้อมในการทํางาน พ.ศ. ๒๕๕๔ ของทางกระทรวงแรงงาน มาตรา ๖ ให้นายจ้างมีหน้าที่จัดและดูแลสถานประกอบกิจการและลูกจ้างให้มีสภาพ การทํางานและสภาพแวดล้อมในการทํางานที่ปลอดภัยและถูกสุขลักษณะ รวมทั้งส่งเสริมสนับสนุน การปฏิบัติงานของลูกจ้างมิให้ลูกจ้างได้รับอันตรายต่อชีวิต ร่างกาย จิตใจ และสุขภาพอนามัยแล้ว บริษัทเองก็จำเป็นต้องเตรียมพื้นที่ทำงานและสิ่งอำนวยความสะดวกให้พร้อมปลอดภัย

การจัดทำมาตรการด้านความปลอดภัยให้ห่างไกลโควิด-19 อย่างเช่น การรักษาระยะห่างทางสังคม การจัดเตรียมแอลกอฮอล์ล้างมือ การปรับวงรอบการทำความสะอาด และการติดตั้งเทคโนโลยี เช่น เครื่องสแกนอุณหภูมิร่างกาย หรืออุปกรณ์ไร้การสัมผัสต่าง ๆ จะช่วยสร้า “ความเชื่อมั่น” ระหว่างเจ้าของอาคาร ผู้เช่า และพนักงานในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ได้เป็นอย่างดี

อนาคตไม่แน่นอน แต่เป็นช่วงเวลาสำคัญสำหรับการดำเนินการ

ในความเป็นจริง มันอาจจะเร็วเกินไปที่จะสรุปได้อย่างมั่นใจว่าตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯหลังวิกฤติจะมีลักษณะอย่างไร และจะใช้เวลานานแค่ไหนเพื่อไปถึงจุดจุดนั้น เรากำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่คาดไม่ถึงและยังคงดำเนินต่อไป ไดนามิกส์ตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ หลังการระบาดของไวรัสโควิด-19ที่ถูกนำเสนอไม่ได้ให้ข้อสรุปที่แแน่นอนเกี่ยวกับผลกระทบระยะยาวของโควิด –19ต่อตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานที่จะเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ แต่เป็นเพียงการเสนอสิ่งที่เราคาดการณ์จากผลงานวิจัยและการทำงานร่วมกับลูกค้าทั้งทางด้านเจ้าของอาคารและผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง

บทความเกี่ยวกับโควิด – 19 และตลาดสำนักงานหลายบทความส่วนใหญ่มักจะมีความเห็นเดียวเกี่ยวกับอนาคตของตลาดสำนักงานสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว อนาคตของแต่ละองค์กร แต่ละภาคส่วน และแต่ละประเทศจะแตกต่างกันไป โดยขึ้นอยู่กับการปฏิสัมพันธ์ระหว่างทำเลที่ตั้งเเละไดนามิกส์ต่างๆ ที่มีความหลากหลาย

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเรากำลังเข้าสู่อนาคตที่คาดการณ์ไม่ได้ ผู้ประกอบการทุกราย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของอาคารหรือผู้เช่าจะไม่สามารถนำวิธีการคิดเเบบ “Business as usual” มาใช้กับอาคารสำนักงานของตนและคาดหวังถึงผลสำเร็จในระดับเดียวกับก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องการดึงดูดเเละรักษาพนักงานหรือการเก็บค่าเช่าที่ยั่งยืน การทำความเข้าใจเเละเตรียมความพร้อมรับมือกับความต้องการเเละแนวทางตลาดหลังวิกฤตด้วยแผนการดำเนินงานทางธุรกิจอย่างต่อเนื่อง (Business Continuity Plan) แผนกลยุทธ์และการออกแบบพื้นที่ทำงาน (Workplace strategy & design) การบริหารทรัพยากรอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวก (Facilities management) การลงทุนปรับปรุงเเละส่งเสริมพื้นที่สำนักงานและการบริการที่ดีจะเป็นปัจจัยสำคัญนำไปสู่ความสำเร็จในอนาคต

ไนท์แฟรงค์และพีเพิลสเปซ ประเทศไทย ได้พัฒนาสื่อการวิจัยที่ให้ข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับผลกระทบของโควิด-19 ต่อตลาดอสังหาๆ ทั่วโลกและให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีที่ผู้เช่าควรจะมองหาหรือเช่าพื้นที่สำนักงานในขณะที่เราเริ่มฟื้นตัวจากวิกฤตโลกนี้ โดยข้อมูลบางส่วนสามารถเข้าดูได้ผ่านลิงค์ต่อไปนี้: https://www.knightfrank.co.uk/research/covid-19

Advertisement
นิช โมโน แจ้งวัฒนะ
นิช โมโน แจ้งวัฒนะ
นิช โมโน แจ้งวัฒนะ