ไนท์แฟรงค์เผยโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก

727
covid-19 and its impact on real estate market

ประเด็นสำคัญ :

อุปสงค์ของตลาดผู้เช่าลดลง แม้ว่ายังมีอุปสงค์อยู่ในบางพื้นที่

  • ธุรกรรมและความต้องการในตลาดอาคารสำนักงาน ตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ และตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ปรับลดลง โดยมีเงื่อนไขสัญญาที่ดีต่อผู้เช่ามากขึ้น
  • ผู้เช่าในตลาดอสังหาฯเชิงพาณิชย์ระหว่างประเทศจำนวนมากต้องเลื่อนการทำข้อตกลงออกไป เพราะด้วยความไม่แน่นอนของอุปสงค์ทั่วโลก ห่วงโซ่อุปทาน และกระแสเงินสด ซึ่งนำไปสู่ความล่าช้าในการตัดสินใจ
  • โลจิสติกส์ที่เป็นอีคอมเมิร์ซยังคงมีผู้เช่าในหลายตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ทางตอนใต้ของจีนและอินเดีย
  • ธุรกิจการค้าขายอาหารรายย่อย การสื่อสารโทรคมนาคม การศึกษาในระบบออนไลน์, และภาคการผลิต (โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับเภสัชศาสตร์และการแพทย์) มีความต้องการคงที่
  • กิจกรรมในตลาดของจีนและเกาหลีใต้กลับมาฟื้นตัว

 ข้อตกลงทางการลงทุนที่สำคัญชะลอตัวลงในไตรมาสที่ 1

  • ปริมาณเงินลงทุนลดลงไป 50% เมื่อเทียบปีต่อปี ในไตรมาส 1 ปี 2563
  • นักลงทุนในตลาดผู้เช่าระมัดระวังอย่างมาก โดยมีความท้าทายในการกำหนดความเสี่ยงด้านราคาเช่า
  • มีการปรับระดับราคาในบางตลาด แม้ว่าจะได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยอัตราผลตอบแทนในตลาดส่วนใหญ่ ณ เวลานี้คาดว่าจะไม่ลดลงมากนักในระยะสั้น
  • สินทรัพย์อสังหาฯชั้นนำให้เช่าที่ดีมีแนวโน้มว่าจะมีมูลค่าที่แข็งแกร่ง

บทเรียนที่ได้จากการฟื้นตัวของจีน – (รวมถึงไต้หวันและเกาหลีใต้)

  • ความต้องการเพิ่มขึ้นในหลายภาคตลาดและพื้นที่ต่างๆ จากการฟื้นตัวของจีนถือเป็นความหวังให้กับอีกหลายๆ ตลาดทั่วทั้งภูมิภาค
  • ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัวขึ้น ความต้องการใหม่ในตลาดอุตสาหกรรมกำลังจะเริ่มขึ้น และมีการเจรจาข้อตกลงทางการลงทุนในหลายๆแห่ง
  • อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างด้านแนวทางแก้ไขวิกฤต ระบบการเมือง และอำนาจทางการเงินแสดงให้เห็นว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในจีนไม่ได้แปลว่าจะเกิดขึ้นเหมือนกันในทุกๆ ตลาดเสมอไป

ช่วงเวลาที่จะคิดค้นกลยุทธ์ รีโพสิชั่น และการสร้างแนวคิดใหม่ๆ

เศรษฐกิจในเอเชีย-แปซิฟิกมีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบอย่างหนักในปี 2563 ตามข้อมูลภาพรวมเศรษฐกิจโลกของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าตลาดจะหดตัวลงทั่วทั้งภูมิภาคเป็นครั้งแรกในรอบ 60 ปี ในขณะที่ความท้าทายระยะสั้นที่สร้างความกังวลต่อผู้เช่าและนักลงทุนเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่าระยะสั้น การจัดการกับสินทรัพย์ที่ไม่ใช่สินทรัพย์หลัก การเปลี่ยนแปลงสินทรัพย์ การวางแผนการฟื้นฟูและโอกาสที่อาจเกิดขึ้นถือเป็นสิ่งสำคัญ

จากการคาดการณ์ หากไวรัสโควิด-19 ควบคุมได้ภายในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ พื้นที่บางส่วนในภูมิภาคอาจฟื้นตัวได้อย่างเร็วที่สุดในช่วงต้นปี 2564 ในขณะที่ยังมีความไม่แน่นอนในหลายๆเรื่อง ผู้เช่าที่เป็นองค์กรและนักลงทุนควรที่จะรับมือกับโอกาสที่อาจเกิดขึ้น

Advertisement

ตลาดอาคารสำนักงาน

ตลาดที่ชะลอตัวลงทำให้ผู้เช่าได้เปรียบ

ในช่วงวันที่ 1-14 เมษายน 2563

  • ทุกตลาดได้รับการบันทึกไม่ว่ากิจกรรมการเช่าซื้อที่ลดลง (73%) หรือกิจกรรมที่มีความคงที่ (27%)
  • ราคาเสนอเช่าปรับลดลงเล็กน้อย แต่มีข้อเสนอจูงใจมากขึ้น
  • 10 จาก 15 ตลาดในภูมิภาค เป็นตลาดของผู้เช่า

คนส่วนใหญ่จำเป็นต้องทำงานจากบ้าน ไม่ว่าจะเป็นตามมาตรการล็อคดาวน์หรือการเว้นระยะห่างทางสังคมที่เข้มงวด กิจกรรมทางเศรษฐกิจและรวมไปถึงกิจกรรมการเช่าซื้อสำนักงานชะลอตัวลงเป็นอย่างมาก ซึ่งจากแบบสำรวจจากทั่วทีมตัวแทนสำนักงานในภูมิภาคของเรา พบว่า 11 ใน 15 แห่งรายงานกิจกรรมการเช่าซื้อที่ชะลอตัวลงในตลาดในช่วงที่ผ่านมา

แม้อัตราการแพร่กระจายของไวรัสโควิด-19 จะยังไม่ชะลอลง แต่เจ้าของสินทรัพย์ส่วนใหญ่ทั่วภูมิภาคได้เลือกที่จะรอดูสถานการณ์และยังไม่ลดราคาเช่าที่พวกเขาตั้งไว้ อย่างไรก็ตามแนวโน้มนี้คาดว่าจะเปลี่ยนไปในช่วงไม่กี่สัปดาห์ข้างหน้า เนื่องจากเราได้เห็นเจ้าของสินทรัพย์ในหลายตลาดต้องเผชิญกับผลกระทบจากโรคระบาดนี้ โดยในช่วงแรกเริ่มอย่างจีน, ฮ่องกง และสิงคโปร์ที่กำลังปรับลดราคาเช่าที่พวกเขาตั้งไว้

เนื่องจากภาพรวมตลาดที่ซบเซา ความสมดุลของตลาดสำนักงาน 70% ของภูมิภาคผู้เช่ามีความได้เปรียบ อย่างไรก็ตามยังมีพื้นที่น่าลงทุนอีกหลายแห่งในภูมิภาคอย่างเมืองไทเปที่ยังคงเป็นตลาดของผู้ให้เช่า ไทเปกำลังกลายเป็นเมืองคุณภาพที่ขับเคลื่อนด้วยธุรกิจทางเทคโนโลยีและบริการทางการเงิน โดยไทเปแสดงการเติบโตด้วยจำนวนอุปทานของโครงการนำร่องขนาดใหญ่ที่ครอบคลุมพื้นที่มากถึง 3.1 ล้านตารางฟุตที่คาดว่าจะเข้ามาในตลาดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้ ทั้งนี้โครงการส่วนใหญ่ได้ทำสัญญาข้อตกลงล่วงหน้ากับกลุ่มองค์กรขนาดใหญ่ โดยจะจัดตั้งเป็นสำนักงานใหญ่ของกลุ่มองค์กรต่างๆ ดังกล่าว ดังนั้นด้วยปริมาณความต้องการที่มีมากสามารถแซงหน้าอุปทานไปได้ เราคาดว่าตลาดสำนักงานในไทเปจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้

ตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์

การเพิ่มขึ้นของธุรกรรมแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในภาคตลาด

ในช่วงวันที่ 1-14 เมษายน 2563

  • จีนเริ่มแสดงสัญญาณที่ดีในด้านการเช่าเมื่อคลายมาตรการล็อคดาวน์ภายในประเทศลง
  • ด้านโลจิสติกส์ในธุรกิจอีคอมเมิร์ซกำลังเป็นที่ต้องการในหลายๆ ตลาด
  • ภาคการผลิตในหลายๆ ตลาดได้รับผลกระทบจากมาตรการล็อคดาวน์

แม้กระทั่งก่อนการระบาดของไวรัสโควิด-19 ความกังวลเกี่ยวกับความขัดแย้งด้านการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีนได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ในเอเชีย-แปซิฟิกมาสักระยะหนึ่งแล้ว ซึ่งทำให้ตลาดซบเซาตลอดปี 2562 จากแบบสำรวจของเราในช่วงสองครั้งที่ผ่านมาซึ่งมากกว่า 50% ของทีมเรามองว่ากิจกรรมการเช่าลดลง อย่างไรก็ตามสถานการณ์ดูเหมือนว่าจะค่อยๆดีขึ้น ในช่วงเมษายนเนื่องจากเราสังเกตเห็นหลายตลาดมีธุรกรรมการเช่าที่มีเสถียรภาพ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดในจีนที่ผ่อนคลายมาตรการล็อคดาวน์ภายในประเทศ

นอกจากนี้ เรามองเห็นสัญญาณที่ดีในเมืองกวางโจวที่มีรายงานธุรกรรมในตลาดที่เพิ่มขึ้น รวมถึงราคาเช่าที่เพิ่มขึ้นด้วย เมืองนี้ได้รับประโยชน์มากจากการเติบโตในภาคธุรกิจอีคอมเมิร์ซเมื่อตอนที่ประเทศถูกล็อคดาวน์ และยังเป็นศูนย์กลางทางการผลิตตอนใต้ของจีน ยิ่งไปกว่านั้นผู้ประกอบการอีคอมเมิร์ซรายหลักได้ปรับห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดโดยยกระดับและขยายตัวอย่างรวดเร็ว ตัวอย่างเช่น กลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวกับการขนส่งแบบควบคุมอุณหภูมิที่เติบโตขึ้นเร็วที่สุดเนื่องจากความต้องการด้านอาหารสดออนไลน์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ตลาดทุน

ความไม่แน่นอนที่มีมากเนื่องจากปริมาณธุรกรรมลดลงและตลาดเช่าเป็นที่จับตามอง

ในช่วงวันที่ 1 -14 เมษายน 2563

  • การทำธุรกรรมลดลงไป 50% ในไตรมาสที่ 1 เมื่อมีมาตรการล็อคดาวน์เริ่มต้นขึ้น
  • มีเพียง 4 ตลาดที่คาดว่าอัตราผลตอบแทนจะอ่อนลงในระยะสั้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ
  • ตลาดตราสารหนี้มีความท้าทายมากขึ้น เนื่องจากมีการขยายเวลาการอนุมัติสินเชื่อ

ในไตรมาสที่ 1 ปี 2563 ปริมาณการทำธุรกรรมทางการค้าในเอเชีย-แปซิฟิกปรับลดลงไป 51% เมื่อเทียบปีต่อปี อยู่ที่ 21.6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ การปรับลดลงครั้งนี้มีความสำคัญมากต่อตลาดทุนขนาดใหญ่อย่างฮ่องกงที่ต้องต่อสู้กับสถานการณ์ภายในมานานเป็นประวัติการณ์กว่าหกเดือน อย่างไรก็ตามเกาหลีใต้มีปริมาณธุรกรรมทางการค้าที่เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 3 เมื่อเทียบปีต่อปี อยู่ที่ 4.96 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งมีนักลงทุนโดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ยังคงมองหาสินทรัพย์เพื่อลงทุน ในช่วงไตรมาสดังกล่าวนักลงทุนต่างชาติอย่าง GIC และ KKR ใช้เงินประมาณ 900 ล้านดอลลาร์สหรัฐลงทุนในตลาดสำนักงานในโซลเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งเป็นช่วงที่ไวรัสโควิด-19 ระบาดหนัก

แม้ว่าการลงทุนลดลง แต่มี 4 ใน 15 ตลาดที่เราทำการสำรวจกับถึงความคิดเห็นเกี่ยวกับความคาดการณ์ของพวกเขาที่ว่าอัตราผลตอบแทนคาดว่าจะเพิ่มขึ้น ในขณะที่กลุ่มที่เหลือคาดว่าอัตราผลตอบแทนจะยังคงที่ โดยส่วนใหญ่สนับสนุนด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์

อย่างไรก็ตาม เรายังไม่พบสินทรัพย์ที่มีคุณภาพไม่ดีเพิ่มเข้าสู่ตลาด โดย 85% ของตลาดที่เราทำการสำรวจรายงานว่าลูกค้าของพวกเขาเต็มใจที่จะเจรจาปรับราคาเช่าของพวกเขา จุดเสี่ยงคืออัตราผลตอบแทนในอนาคตหากการระบาดยืดเยื้อต่อไป

ท้ายสุด ความเสี่ยงในระยะสั้นอีกอย่างอาจเกิดขึ้นในรูปแบบของความเสี่ยงทางการเงิน เราได้รับรายงานเกี่ยวกับนโยบายการขยายเวลาอนุมัติสินเชื่อที่นานขึ้น ในขณะที่ข้อตกลงอาจเกิดความล่าช้าออกไปอีกหากระยะเวลาการอนุมัติสินเชื่อใช้เวลานานขึ้น ความเสี่ยงที่ใหญ่กว่ามาจากโครงการที่กำลังมองหาการรีไฟแนนซ์ในช่วงนี้ซึ่งอาจนำไปสู่วิกฤติในที่สุด

ตลาดที่อยู่อาศัย

จีนเริ่มฟื้นตัวขึ้นในขณะที่ตลาดอื่นยังคงหยุดชะงัก

ในช่วงวันที่ 1-14 เมษายน 2563

  • มาตรการล็อคดาวน์และการเว้นระยะห่างทางสังคมได้นำไปสู่การเลื่อนเวลาการเปิดตัวโครงการของนักพัฒนาในตลาด
  • การไม่สามารถเข้าชมโครงการส่งผลต่อตลาดบ้านมือสองเช่นกัน
  • ตลาดอสังหาฯ ในจีนเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ช่วงเดือนมีนาคม

ตลาดที่อยู่อาศัยในเอเชีย-แปซิฟิกต้องหยุดชะงักลงอย่างรุนแรง เพราะด้วยมาตรการล็อคดาวน์และการเว้นระยะทางสังคมที่เข้มงวดเป็นอุปสรรคต่อตลาดอย่างมาก การไม่สามารถเข้าชมโครงการ และการปิดให้ชมห้องพักตัวอย่าง ทำให้นักพัฒนาต้องเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป

อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อดี คือ ตลาดในจีนเริ่มเห็นการฟื้นตัวในด้านปริมาณธุรกรรมจากระดับต่ำสุดในช่วงเดือนกุมภาพันธ์และต้นมีนาคม เมืองเซี่ยงไฮ้มีปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้น 260% เมื่อเทียบเดือนต่อเดือนในเดือนมีนาคม โดยมียอดขายบ้านมากถึง 7,038 หลัง ในขณะที่ยอดขายในเมืองเซินเจิ้นเพิ่มขึ้น 262% ต่อเดือน มียอดขายบ้าน 3,007 หลังต่อเดือน อัตราการขายในเดือนมีนาคมของเมืองเซินเจิ้นมีปริมาณเฉลี่ย 3,150 หลังต่อเดือน ซึ่งไม่ต่างจากปี 2562 มากนัก

Advertisement
นิช โมโน แจ้งวัฒนะ
นิช โมโน แจ้งวัฒนะ
นิช โมโน แจ้งวัฒนะ