นักพัฒนากำลังมองหา S-Curve ลูกใหม่ต่อยอดธุรกิจ

1809

นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ​เพื่อขาย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮ้าส์ ล้วนอยู่ในยุคธุรกิจขาขึ้นมายาวนาน ซึ่งวงจรธุรกิจโดยทั่วไปจะเป็นเหมือนกราฟเส้นโค้งรูปตัวเอส หรือ S-Curve กล่าวคือธุรกิจจะมีการเติบโตที่ช้าในตอนเริ่มต้น การเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงกลาง และการเติบโตที่ช้าในตอนท้าย เมื่อธุรกิจพัฒนาเติบโตไปเรื่อยๆ ก็ถึงจุดอิ่มตัว จำเป็นต้องหา S-Curve เส้นใหม่มาแทน เพื่อให้เกิดการพัฒนาต่อได้ต่อเนื่อง ไม่ให้หยุดนิ่ง ซึ่งหนึ่งในหัวข้อคำถามที่ผู้นำองค์กรหรือบอร์ดบริหารให้ความสนใจก็คือ  เมื่อธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายเริ่มเข้าใกล้จุดอิ่มตัว อะไรคือ S-Curve ต่อไป ที่จะเข้ามาทดแทนให้บริษัทก้าวต่อไป ไม่ตกอยู่ในภาวะถดถอย ซึ่งการค้นหาธุรกิจใหม่ในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องง่าย โดยการหา S-Curve ต่อไปของบริษัทนั้น มักจะแบ่งเป็น 2 ลักษณะ คือ

  1. การเข้าสู่ธุรกิจใหม่ที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเดิม เช่น การตั้งธุรกิจโรงพยาบาลวิมุตของ PSH, ธุรกิจศูนย์การค้าและธนาคารของ LH, ธุรกิจศูนย์พัฒนาผู้นำและผู้บริหารระดับสูง หรือ SEAC ของ AP, ธุรกิจบริหารกองหนี้ของ SIRI ร่วมกับ XSpring AMC หรือจะเป็นธุรกิจสตาร์ทอัพต่างๆ ซึ่งในแต่ละธุรกิจมักจะมีผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาดนั้นอยู่แล้วจึงถือเป็นความเสี่ยงจากความไม่เชี่ยวชาญในการเข้าไปลงทุน แต่ก็แลกมาด้วยโอกาสในลักษณะ Blue Ocean
  2. ต่อยอดจากธุรกิจเดิมโดยการเพิ่มมูลค่า ลดต้นทุน หรือปรับโมเดลธุรกิจใหม่

สำหรับในแวดวงนักพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวสูงก็ตาม จะเห็นได้ว่าธุรกิจ Hotel&Hospitality ถือเป็นหนึ่งใน S-Curve ลูกต่อไปที่นักพัฒนาอสังหาฯ ให้ความนิยม เนื่องจากสามารถใช้ทรัพยากรที่มีอยู่แล้วรวมกับจุดแข็งจากธุรกิจเดิมไม่ว่าจะเป็นกลุ่มฐานลูกค้า คอนเนคชั่นผู้รับเหมาและบุคลากรที่เกี่ยวข้องกับงานด้านอสังหาฯ สิ่งเหล่านี้สามารถนำมาทดลองและต่อยอดได้อย่างรวดเร็ว ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือการนำเชนการบริหารโรงแรมที่มีชื่อเสียงเข้ามาบริหารนิติบุคคลอาคารชุด หรือ Branded Residence Condo การผสานโมเดลธุรกิจบริการเข้ากับการขายอาคารชุด เป็นการเพิ่มมูลค่าและยกระดับคุณภาพชีวิตให้ผู้อยู่อาศัยให้ดีขึ้นตามเกรดของคอนโดมิเนียมนั้น นอกจากนี้การมีเชนโรงแรมมาบริหารส่วนใหญ่จะได้สิทธิประโยชน์จากแบรนด์โรงแรมในเครือ เช่น ให้สิทธิในการเข้าพักโรงแรมในเครือทั่วโลกเป็นจำนวนครั้งต่อปีตามที่กำหนด หรือได้รับเอกสิทธิ์ในงานบริการต่างๆ เป็นต้น นอกจากโมเดลการนำ Branded Residence เข้ามาบริหารแล้ว ผู้ประกอบการบางรายตัดสินใจแตกไลน์เข้าสู่ธุรกิจ Hotel&Hospitality โดยตรง ซึ่งก็มีโอกาสที่น่าสนใจ จากอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างน่าสนใจ ในสภาวะปกติโดยเฉลี่ย Hotel&Hospitality เกรด 4-5 ดาว ในกรุงเทพมหานคร มีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8% ต่อปี โดยปกติธุรกิจ Hotel&Hospitality มักจะมีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 15-20 ปี

ทั้งนี้วิธีการที่ได้รับความนิยมจากผู้พัฒนาในธุรกิจนี้คือการนำทรัพย์เหล่านี้เข้าสู่การจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) และนำเงินทุนกลับไปหมุนเวียนในธุรกิจต่อไป การจัดตั้งกองทรัสต์นอกจากกลุ่มโรงแรมแล้วทรัพย์อื่นๆ ยังมีที่ได้รับความนิยมเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า วิลล่าตากอากาศหรือคลังสินค้า เป็นต้น

อย่างไรก็ตามการนำทรัพย์เข้าสู่กองทรัสต์มีขั้นตอนและระเบียบซับซ้อนอยู่พอสมควร หากผู้ประกอบการต้องการลดขั้นตอนเหล่านี้วิธีการว่าจ้างที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในการจัดตั้งถือเป็นช่องทางหลักในการอำนวยความสะดวกและมีประสิทธิภาพสูง

ซึ่งนอกจากธุรกิจ Hotel&Hospitality แล้ว สังเกตได้ว่าการ Diversify portfolio ของผู้พัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย เริ่มมีการลงทุนไปยังธุรกิจอื่นที่สามารถนำมาจัดตั้งกองทรัสต์ได้เช่นกัน เช่น บริษัทออริจิ้นร่วมกับเจดับเบิ้ลยูดี เปิดบริษัทร่วมทุน บริษัท แอลฟา อินดัสเทรียล โซลูชัน จำกัด ลงทุนในธุรกิจคลังสินค้า โลจิสติกส์ นิคมอุตสาหกรรม บริษัทแสนสิริลงทุนในธุรกิจให้บริการโคเวิร์คกิ้งสเปซ JustCo เป็นต้น

Advertisement

จากผลสำรวจของฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด พบตัวอย่างผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งที่มีธุรกิจหลักคือพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย และได้แตกไลน์เข้าสู่ธุรกิจ Hotel&Hospitality ดังนี้

ตัวอย่างแบรนด์ที่ผู้ประกอบการเข้าไปลงทุน เช่น
PROUD เข้าสู่ธุรกิจ Hotel&Hospitality ตั้งแต่ปี พ.ศ.2552  เป็นต้นมา ด้วยแบรนด์ Intercontinental และ Holiday Inn
MQDC พัฒนาโครงการแบรนด์ U Khaoyai,  The Forestias, Waldorf Astoria, Mulberry Grove, Residences at Mandarin Oriental, The Aspen Tree
TCC และ AWC พัฒนาโครงการแบรนด์ Banyan Tree, Hilton, Double tree, Vana Balle, The Luxuary, Mariott, Melia
QH พัฒนาโครงการแบรนด์ Center Point Hotel
MJD พัฒนาโครงการแบรนด์ Marrakesh, Centara,  Maven Stylish Hotel,
LH พัฒนาโครงการแบรนด์ Grand Center Point
U พัฒนาโครงการแบรนด์ Eastin Grand Hotel, Avani, Anantara, U  Hotel
AQ พัฒนาโครงการแบรนด์ The Tarna Align Resort, Flora Creek, Malibu Resort and Beach Club, ALIX, ShaSa Resort & Residences
SPALI พัฒนาโครงการแบรนด์ Supalai Pasak Resort, Supalai Scenic Bay Resort & Spa
SC พัฒนาโครงการแบรนด์ Rosewood, SC Expedition
S พัฒนาโครงการแบรนด์ SAii Laguna, Nabor,
SIRI พัฒนาโครงการแบรนด์ The Pert, The Standard
SA พัฒนาโครงการแบรนด์ Wyndham Residence
ANAN พัฒนาโครงการแบรนด์ Somerset, Lyf, Ascott
ORI พัฒนาโครงการแบรนด์ Staybridge Suites, Holiday Inn, One Budget Hotel, Intercontinental

โอกาสครั้งสำคัญของธุรกิจ Hotel&Hospitality เมื่อกรุงเทพฯ เป็นเมืองที่เหมาะกับการ Workation มากที่สุดในโลก ภูเก็ตและเชียงใหม่ ติดอันดับ 10 The Best Cities for a Workation 2021 ในปี พ.ศ.2564 ถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญกับเทรนด์ Workation ที่ประเทศไทยจะสามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพเข้ามาท่องเที่ยวและทำงานในรูปแบบ Workation เมื่อเว็บไซต์ Holidu.co.uk ซึ่งเป็นเว็บไซต์สำหรับการค้นหาสถานที่พักผ่อนของประเทศอังกฤษ ได้จัดอันดับ 150 เมือง สำหรับการทำงานและพักผ่อน โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ที่สำคัญสำหรับผู้ที่ทำงานและได้พักผ่อนในเวลาเดียวกัน ประกอบด้วย ค่าเช่ารายเดือนของที่พัก ค่าเครื่องดื่มหลังเลิกงาน ไปจนถึงค่าเฉลี่ยจำนวนชั่วโมงที่แดดออกต่อวัน ความเร็วของสัญญาณ WiFi กิจกรรมที่น่าสนใจ

โดยรวบรวมข้อมูลจากแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ ทั้ง BestCities.org และ Tripadvisor.co.uk ผลการรวมคะแนนปรากฏว่า กรุงเทพมหานคร ครองอันดับ 1 ส่วนภูเก็ตและเชียงใหม่ ครองอันดับ 10 ถือเป็นโอกาสครั้งสำคัญเมื่อประเทศไทยติดถึง 3 อันดับด้วยกัน สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ภาคธุรกิจ Hotel&Hospitality ของไทยจะสามารถใช้โอกาสนี้สร้างรายได้จากนักท่องเที่ยวกลุ่มนี้ ที่เรียกได้ว่าเป็นนักท่องเที่ยวเชิงคุณภาพได้มากน้อยแค่ไหน การท่องเที่ยวในรูปแบบ Workation นักท่องเที่ยวมักมีความต้องการขั้นพื้นฐานด้านสภาพแวดล้อมในที่พักที่เหมาะสมต่อการทำงาน ไม่ว่าจะเป็นอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง ปลั๊กไฟที่เพียงพอ ระบบการจองห้องประชุม ความเงียบสงบที่เหมาะสมต่อการประชุม มุมส่วนตัวสำหรับทำงาน ระบบแสงสว่างที่เพียงพอ ห้องเก็บเสียงสำหรับกลุ่มอาชีพที่เกี่ยวข้องกับการทำ Vlog ระบบรักษาความสะอาดปราศจากเชื้อโรค เป็นต้น

Advertisement